Von der Finanzierung zur Vermietung einer Eigentumswohnung

Teil 1/2: Solide Finanzieren

Welche Merkmale machen aus einer Eigentumswohnung eine gute Immobilie? Man unterscheidet bei der Beantwortung dieser Frage grundsätzlich zwischen Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung und Anlageobjekten, die vermietet oder später verkauft werden sollen.
„Gerade der Wohnungsmarkt in Berlin mit über 100.000 leerstehenden Objekten zeigt, daß eine Wohnung gewissen Standards entsprechen muß, um erfolgreich vermietet werden zu können.“, erklärt Sven Fiedler. Er ist Mitarbeiter des GEWOBAG-Verbundes, einer Gesellschaft die über 60.000 Wohnungen verwaltet. Auch Selbstnutzer legen auf Lage und Ausstattung einer Eigentumswohnung zunehmend wert. Dennoch bieten Bezirke mit einem hohen Grad an Wohnungsleerstand für Selbstnutzer auch die Chance auf erschwingliches Wohneigentum. Bei Altbauwohnungen steigern Renovierungen von Dach und Fassade den Marktwert zwar deutlich, allerdings ist hier auch die jeweilige Lage entscheidend. In schlechter Lage kann auch ein renoviertes Objekt nur schwer vermietet werden. Daher muß ein möglicher Investor abschätzen, ob es sich nicht lohnt, das Objekt unrenoviert und dafür preiswerter zu vermieten.

„Eine solide Finanzierung ist der erste Schritt ins Eigenheim“

Grundsätzlich hat eine Eigentumswohnung gegenüber der Mietwohnung zahlreiche Vorteile: Einerseits bietet eine Eigentumswohnung Sicherheit indem sie eine solide Geldanlage darstellt und andererseits spart sich der Eigentümer Mietzahlungen. Dies ist vor allem im Alter von Vorteil. Die Eigentumswohnung ist somit auch Teil der Altersvorsorge. Wird die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet, kann eine Eigentumswohnung auch steuermindernd wirken. Allerdings ist dies nur bei einem ausreichend hohen Einkommen und einer selbstgenutzten Erstimmobilie der Fall.
Der Traum von der eigenen Immobilie ist in allen Bevölkerungsgruppen vertreten und tatsächlich müssen die eigenen vier Wände für viele Menschen kein Wunschtraum bleiben. Einige Voraussetzungen müssen jedoch dennoch erfüllt sein: Experten sprechen immer wieder davon, wie wichtig eine ausreichende Kapitaldecke und ein geregeltes Einkommen sind. Dabei sollte die spätere monatliche Belastung durch Zins und Tilgung des Immobiliendarlehens konservativ geplant werden. Fiedler spricht von einer empfohlenen Eigenkapitaldecke von 20 bis 30 Prozent des gesamten Kaufbetrages.
Der hohe Anteil an Zwangsversteigerungen in Deutschland zeigt leider, daß sich viele Menschen beim Immobilienkauf überschätzen. Es ist daher wichtig, möglichst mehrere Kreditinstitute zu kontaktieren und hellhörig zu werden, wenn ein Berater die Risiken eines Immobiliendarlehens herunterspielt.

Kosten für Renovierungen können die Finanzierung gefährden

Eine neue Form Eigentümer einer Immobilie zu werden ist der Mietkauf. Hierbei unterbreitet die Gesellschaft, welche die Eigentumswohnung verkauft, dem Mietkäufer anhand des zu Grunde liegenden Kaufpreises ein Angebot. Im Vergleich zu einem herkömmlichen Bankkredit gibt es beim Mietkauf kaum Unterschiede. Lediglich ist der Kreditgeber nicht die Bank, sondern die Immobiliengesellschaft. Entsprechend liegt die monatliche Rate beim Mietkauf auch über der Miete für ein vergleichbares Objekt. Viele Gesellschaften bieten den Mietkauf unter verschiedenen Rahmenbedingungen an. Diese sind in jedem Fall einzeln zu prüfen. Der Vorteil des Mietkaufs ist der, daß kein Bankkredit notwendig ist. Häufig erhalten gerade Selbständige und jüngere Menschen keinen Kredit von der Bank. Über einen Mietkauf ist es dann dennoch möglich, eine Immobilie zu erwerben. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit haben Mietkäufer ebenfalls einen Vorteil gegenüber den Darlehensnehmern bei der Bank: Sitzen diese nach einer Zwangsversteigerung meist auf Schulden, wird beim Mietkauf lediglich der Vertrag rückabgewickelt. Es ist dann so, als ob man aus einer Mietwohnung auszieht - der monatliche Betrag wird nicht mehr fällig.
Ist die Finanzierung schließlich geklärt, sollte der Käufer auf einige grundlegenden Eigenschaften der Immobilie achten: Zum einen ist der Zustand von großer Bedeutung. Fallen innerhalb von wenigen Jahren nach dem Kauf Beteiligungszahlungen für Renovierungsarbeiten an, ist die Finanzierung schnell gefährdet. Unter dem Gesamtzustand des Hauses subsummiert man vor allem die Fassade, das Dach, die Elektrik und die Wärmedämmung.

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