Von der Finanzierung zur Vermietung einer Eigentumswohnung

Teil 2/2: Private Vermieter müssen ihre Zielgruppe kennen

Neben dem Zustand ist selbstverständlich auch das Umfeld ein Kriterium für die Kaufentscheidung. Ist es einem wichtig, in ruhiger Lage zu wohnen, sollten die Rahmenbedingungen vor einem Immobilienkauf sorgfältig überprüft werden. Im Gegensatz zur Miete birgt das Wohneigentum ein stark verringertes Ausmaß an Flexibilität. Kann man als Mieter innerhalb von drei Monaten seine Wohnung verlassen, gestaltet sich ein Umzug, beziehungsweise ein Verkauf bei Wohneigentum deutlich komplizierter. Daher ist die Prüfung der Rahmenbedingungen und des Umfeldes einer Immobilie sehr wichtig.
Es ist beispielsweise ratsam, eine in Frage kommende Eigentumswohnung zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten zu besichtigen oder in Augenschein zu nehmen. Wie groß ist der Lärmpegel an einem Samstag um 23:00 Uhr? Ist der Garten hergerichtet und der Innenhof gekehrt? Macht das Haus und seine Mieter insgesamt einen gepflegten Eindruck? Diese Fragen sollte sich jeder Käufer vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages entsprechend seiner persönlichen Vorlieben beantworten. Eine Rückabwicklung eines Kaufvertrages ist grundsätzlich nur sehr schwer möglich. Lediglich bei schwerwiegenden Mängeln ist eine Anfechtung des Kaufvertrages im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches möglich. Aufgrund der hohen Anschaffungskosten einer Immobilie liegt es daher nahe, bereits im Vorfeld allen möglichen Problemen auf den Grund zu gehen.
Trotz alternativer Finanzierungsmethoden wie dem Mietkauf stehen in deutschen Großstädten noch immer Wohnimmobilien leer. Es ist daher für Vermieter und Eigentümer immer wichtiger, neben der Miethöhe, der Ausstattung und des Wohnumfelds auch die Anforderungen der Mieter zu berücksichtigen. Eine besondere Rolle nimmt hierbei das Alter ein. Ältere Mieter haben einen anderen Geschmack und andere Anforderungen als Studenten. Es ist daher für den Vermieter wichtig, sich Gedanken zu machen. Für welche Zielgruppe ist mein Objekt besonders geeignet? Wie kann ich meine Wohnung für diese Zielgruppe attraktiv gestalten? Große Immobiliengesellschaften unternehmen für solche Kenntnisse umfangreiche Studien.
Doch auch private Immobilieneigentümer können durch einfache Recherchen die Zielgruppe der Wohnung bestimmen. Faktoren wie Mietpreis, Ausstattung und Lage bieten hierbei Aufschluß. In einer mittelmäßigen Wohnlage in der Nähe der Universität liegt es beispielsweise nahe, daß es sich bei der Zielgruppe um Studenten handelt. Folglich sind aufwendige Renovierungen, welche den Mietpreis über das durchschnittliche Budget von Studenten hieven, nicht angebracht. Als Vermieter läuft man hier Gefahr, seine renovierte Wohnung nicht vermieten zu können weil man am Bedarf vorbei geplant hat.
Möchte man seine Eigentumswohnung nicht ausschließlich selbst nutzen oder plant von vornherein eine Vermietung des Objekts, sind Fragen zu Finanzierung, Bausubstanz und Zielgruppe noch bedeutsamer als bei der selbstgenutzten Immobilie. Schließlich bedingen sich die drei Faktoren gegenseitig: Stimmen die Rahmenbedingungen nicht, kann für eine Immobilie kein Mieter gefunden werden und die Finanzierung ist mittelfristig gefährdet. Es ist daher wichtig, diese grundsätzlichen Überlegungen bereits vor dem Kauf anzustellen.

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