Investieren in geschlossene Immobilienfonds: Worauf Anleger achten sollten

Neben dem klassischen Kauf einer Immobilie als Wohn- oder Investitionsobjekt bieten Immobilienfonds für reine Kapitalanleger einige Vorteile. Gabriela Althoff ist Rechtsanwältin und Expertin für diese Art der Geldanlage und rät Anlegern zu Investments in geschlossene Immobilienfonds.
Solche Fonds haben den Vorteil, daß sie in konkrete Projekte investieren und diese dem Anleger in einem Verkaufsprospekt darstellen. In der Regel sind dies Gewerbegebäude, Wohnanlagen oder Freizeitimmobilien. Häufig können Anleger bereits ab 10.000 Euro Anteile am Fonds erwerben und sind somit Teilhaber der Projekte. Offene Immobilienfonds zeichnen sich dagegen durch eine geringere Transparenz bezüglich der unterstützten Projekte aus. Daher empfiehlt Rechtsanwältin Althoff meist die geschlossenen Variante, nicht zuletzt wegen der gesetzlich geregelten Vorgaben für das Verkaufsprospekt des Fonds. Anleger sollten darauf achten, daß ihnen diese Informationen ausgehändigt werden, bevor ein Vertragsabschluß zustande kommt. In der Vergangenheit kam es vereinzelt vor, daß dubiose Anbieter dem Investor das Verkaufsprospekt vorenthalten haben. Es ist jedoch unbedingt erforderlich, daß dieses Prospekt dem Anleger vor Vertragsabschluß vorliegt. Nur so kann man sich ein Bild des Fonds, dessen Managern und den finanzierten Objekten machen.

Doppelter Vorteil durch Steuerersparnis und mögliche Renditen über zehn Prozent

Ein geschlossener Immobilienfonds wird von einem Expertenteam betreut, das gemeinsam geeignete Projekte sucht, an Planung und Konzeption beteiligt ist und darauf hinarbeitet, eine für den Anteilseigner angemessene Rendite zu erwirtschaften. Die Rechtsform dieser Fonds ist meist die Kommanditgesellschaft (KG). Jeder Anteilseigner wird Kommanditist und ist somit anteilig am Gewinn des Fonds beteiligt. Die Haftung beläuft sich dabei maximal auf die Höhe des investierten Kapitals. Weitere Geldforderungen seitens der Gesellschaft sind ausgeschlossen.
Einige kleinere Fonds setzen auch auf die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Für den Anleger ist weniger die Rechtsform entscheidend, als vielmehr das Verkaufsprospekt und die Erfahrung der Fondsmanager. Fehler bei Auswahl und Betreuung einer Immobilie können sich negativ auf die Rendite auswirken, beispielsweise bei Leerstand. Es liegt daher nahe, vor Vertragsabschluß einen Blick auf die vorherigen Projekte des Managements zu werfen oder gegebenenfalls nachzufragen. Wurden in derselben Anlagensparte bereits Projekte erfolgreich betreut? Eine intensive Prüfung des Verkaufsprospekts und des Managements ist nicht zuletzt deswegen so wichtig, weil ein Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds nicht jederzeit verkäuflich ist.
Ein solcher Fonds ist auf eine mehrjährige Laufzeit ausgelegt. Häufig sind dies fünfzehn Jahre. In der langen Laufzeit dieser Fonds liegen jedoch auch die Vorteile. Da der Fonds durch die hohen Kosten am Anfang jeder Investitionsphase in den ersten Jahren Verluste schreibt, eignet er sich als Steuersparmodell. Die für Immobilienanlagen typischen Kosten können bis zur Höhe der Einlage steuerlich geltend gemacht werden. Erreicht der Fonds nach wenigen Jahren die Gewinnzone, erwirtschaftet er nicht selten eine Rendite über zehn Prozent pro Jahr. Werden Anteile an geschlossenen Immobilienfonds innerhalb der ersten Verlustjahre vererbt, liegt zur Berechnung der Erbschaftssteuer der momentane Wert der Anlage zu Grunde. Obwohl anfängliche Verluste für diese Art der Anlage typisch sind, schmälert das Vererben von „jungen“ Immobilienfonds die fällige Erbschaftssteuer. Spezielle Fonds, die in Altersimmobilien investieren und den Anteilseignern einen Platz im Wohnheim garantieren, eignen sich nicht zuletzt aus diesem Grund optimal als Geldanlage für Senioren.

Vorsicht bei Kreditfinanzierungen und Haustürgeschäften

Geschlossene Immobilienfonds sind im Rahmen eines ausgewogenen Anlageportfolios ein lohnendes Investment. Steuerliche Vorteile zu Anfang der Laufzeit und hohe Renditen ab Erreichen der Gewinnschwelle, machen diese Anlageform sehr attraktiv. Dennoch ist eine intensive Prüfung aller Formalitäten notwendig. „Ein geschlossener Immobilienfonds ist eine unternehmerische Anlage, man ist an einem Immobilienprojekt beteiligt,“ führt Fondsexpertin Althoff aus. „Man sollte sich die Zeit nehmen, sich vor Abschluß eines Vertrages hinreichend zu informieren.“ Auch eignet sich der geschlossene Immobilienfonds nur für mittlere bis gehobene Einkommen. Wer kaum Steuern zahlt, kann die anfänglichen Verluste auch nicht komplett steuerlich geltend machen. Zudem rät die Expertin, nur in seriöse Gesellschaften zu investieren.
Fonds, die ihren Vertrieb mittels Haustürgeschäften durchführen, sind meist unseriös. Auch sollten Anleger ihre Beteiligungen nicht durch Kredite finanzieren. Selbst die relativ sichere Anlage in einen gut geführten geschlossenen Immobilienfonds birgt Verlustrisiken. Eine Fremdfinanzierung führt in diesem Fall schnell in die Schuldenfalle. Wer jedoch solvent ist und sein Geld langfristig anlegen möchte, hat im geschlossenen Immobilienfonds ein solides Anlageprodukt. In Kombination mit anderen Geldanlagen und als Investition im Alter zeigt dieser Anlagetyp all seine Vorteile als solides Investment mit hohen Renditen und steuerlichen Vorteilen.

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