Die Kunst, mit Immobilien Werte zu schaffen

Teil 5/5: Bedarfsorientierung am Immobilienmarkt

Eine Immobilie, die mehrere Funktionen erfüllen kann und deren baulicher Zustand es zuläßt, sie bis zu einem gewissen Grade den Bedürfnissen der Nutzer anzupassen, besitzt gute Chancen auch bei unvorhergesehenen Bedarfsveränderungen mit Gewinn betrieben zu werden. Hierbei ist auch immer das Kosten-Nutzen-Verhältnis aus dem jeweiligen Ertrags- und Risikoprofil zu berücksichtigen.
Einen Bedarf an Immobilien wird es aus heutiger Sicht mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit immer geben. Allerdings ist unbekannt, wie sich dieser Bedarf verändern und wandeln wird und welche neuen Anforderungen und Herausforderungen dadurch entstehen. Diese Erkenntnisse machen zwingend erforderlich, daß der spezifische Bedarf an Wohn- oder Gewerbeflächen über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie fortwährend beobachtet, kontrolliert und gemessen wird. Neben der Schaffung einer optimierten Ausgangsbasis besteht genau hierin der Wert und die Bedeutung der Bedarfsorientierung bei der Planung, Erstellung und der Bewirtschaftung von Immobilien.

Der Bedarf ist die wichtigste wirtschaftliche Größe einer Immobilie

Einzig und allein aus dem Bedarf leitet sich ab, wieviel Ertrag in Form von Miete oder Pacht in die zu verwaltenden, zu betreibenden und zu bewirtschaftenden Immobilien zurückfließen könnten. Der erwirtschaftete Ertrag ist hierbei immer eine Größe, die den Gewinn und das jeweilige Risiko der entsprechenden Immobilieninvestition widerspiegelt.
Ohne ausreichende Mieteinnahmen kann der entsprechende Kredit nicht getilgt werden und möglicherweise fehlen auch die Mittel, um die leerstehenden Mieträume bedarfsgerecht neu herzurichten. Dies ist aber zwingend erforderlich, damit grundsätzlich die Chance erhalten bleibt, für diese Flächen Mieter zu gewinnen. Die Praxis zeigt, daß bei anhaltendem Leerstand von Wohn- und Gewerbeflächen der Immobilieneigentümer zwangsläufig mit Verlusten rechnen muß. Im schlimmmsten Fall führen fehlende Mieteinnahmen und mangelnde Liquidität den Besitzer in den finanziellen Ruin.
Viele Immobilien, die heute unter Zwangsverwaltung stehen oder sich in der Zwangsversteigerung befinden, müßten diesen Weg nicht gehen, wenn der nachgewiesene und belegte Bedarf, mit all seinen möglichen Änderungen und Wandlungen in den Mittelpunkt der Immobilieninvestition gestellt worden wäre. Es gilt uneingeschränkt, alle Tendenzen von Bedarfsentwicklungen genau unter die Lupe zu nehmen. Es gilt, folgendes zu prüfen, zu beachten und zu kontrollieren:
  1. Was haben die Menschen und Nutzer von Immobilien für Bedürfnisse und Wünsche und wie könnten sich diese weiter entwickeln?
  2. Welche Immobilien und welche Ausstattung sind zur Befriedigung dieser Bedürfnisse erforderlich?
  3. Gibt es genügend Menschen, die diese Bedürfnisse haben und ist dadurch die vorgesehene Immobilieninvestition gerechtfertigt?
  4. Inwieweit kann die jeweilige Immobilie möglichst kostengünstig den Entwicklungen des Menschen und seinen sich verändernden Bedürfnissen angepaßt werden?

Fazit

Auch alle Daten und Fakten, auf die sich eine Immobilieninvestition stützt, unterliegen ständigen Veränderungen. Sie müssen in diesem Zusammenhang folgendes bedenken: Am Ende einer Immobilieninvestition zählt nicht nur, wie die Beteiligten dastehen, sondern auch, wie sie in diese Lage gekommen sind.
Ich hoffe, daß Sie Ihre gesetzten Gewinnerwartungen überwiegend erfüllt haben. Mit der Bedarfs- und Standortanalyse wird hierfür eine gesicherte Ausgangsbasis geschaffen und gleichzeitig werden wertvolle Informationen für die Einschätzung der Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition geliefert.
Im Rahmen der zukünftigen Bedarfseinschätzung kann es unterschiedliche Meinungen geben, die meist aber gar nicht so weit auseinanderliegen. Bedenken Sie folgendes Zitat von Goethe: "Es ist mit Meinungen, die man wagt, wie mit Steinen, die man voran im Brette bewegt: sie können geschlagen werden, aber sie haben ein Spiel eingeleitet, das gewonnen wird."

Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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