Die Kunst, mit Immobilien Werte zu schaffen

Teil 4/5: Bedarf ist die Voraussetzung

Der Bedarf ist die entscheidende Voraussetzung einer Immobilieninvestition.
Üblicherweise wird zur Ermittlung des Bedarfes eine Bedarfs- und Standortanalyse durchgeführt. Diese gibt Aufschluß darüber, ob sich eine Immobilieninvestition lohnt. Die Ergebnisse dieser Analysen schaffen eine optimierte Ausgangsbasis und sind desweiteren wichtig, um die reale Chancen der Immobilieninvestition einschätzen zu können.
Wer an den Interessen und Bedürfnissen der Menschen und Nutzer der Immobilie vorbeiplant, trägt mit dazu bei, daß es nicht vermietbare Wohnungen, leerstehende Büroflächen und ungenutze Freizeiteinrichtungen gibt. Diese Mißstände entstehen, wenn die zukünftigen Interessen und Bedürfnisse der Nutzer, die sich naturgemäß ständig ändern, nicht hinreichend berücksichtigt werden. In diesem Zusammenhang sollte auch immer die Frage beantwortet werden, wie Sie als Eigentümer einer Immobilie auf den Fall eine Bedarfsänderung vorbereitet sind.
Die Hauptursache für Leerstand ist, wie bereits dargelegt, der fehlende Bedarf. Der Bedarf hat sich verändert oder gewandelt und dadurch wird die neue Bedarfssituation zum entscheidenden Faktor für die Wirtschaftlichkeit der betroffenen Immobilie. Die Ursache für nachlassenden Bedarf kann auch in zunehmenden Konkurrenzangeboten liegen, wie in der Praxis immer wieder festzustellen ist. Da sich niemand auf Dauer der Konkurrenz entziehen kann, muß für diesen Fall ebenfalls vorgesorgt werden.
Bis zu einem gewissen Grad können Objekte, wie z. B. eine Sporthalle, ein Bürogebäude oder ein Hotel, im Laufe ihres wirtschaftlichen Lebens den veränderten Bedürfnissen der Nutzer angepaßt werden. Allerdings ist eine Sporthalle schwerlich in ein Bürogebäude umzufunktionieren. Dennoch gibt es Möglichkeiten, Objekte bis zum Ende ihres wirtschaftlichen Lebens mit Gewinn zu bewirtschaften. Hierbei ist es wichtig, die für den wirtschaftlichen Erfolg erforderlichen Regeln und Systeme zu kennen, zu beachten und anzuwenden.

Den Bedarf für die Zukunft erkennen und richtig einschätzen

Den Bedarf für die Zukunft exakt vorherzusagen, ist leider nicht möglich. Jeder Immobilienbesitzer sollte sich der Problematik des nachlassenden und sich wandelnden Bedarfs bewußt werden. Wichtig ist, möglichst umfassend vorbereitet und weitestgehend abgesichert zu sein. Neben den hinterlegten finanziellen Sicherheiten sollten auf jeden Fall auch Veränderungen im Rahmen der Funktionalität der Immobilie und Verbesserungen des Ausstattungsgrades kostengünstig vorgenommen werden können. Eine weitere Möglichkeit ist der Abschluß langfristiger Miet- und Nutzungsverträge, wodurch eine höhere Bindung und damit auch Sicherheit für den Mieter wie Vermieter entsteht. Die Miet- und Nutzungsverträge sollten so flexibel wie möglich gestaltet werden, insbesondere was die Miethöhe und die Mietsache selbst betrifft. Sollte ein Mieter nach einer bestimmten Zeit nicht mehr in der Lage sein, die vereinbarte Miethöhe zu bezahlen, so könnte der Mietvertrag vorsehen, daß der Mieter zeitweise einen Mietnachlaß erhält, den er später zurückzahlen kann. Eine andere Alternative besteht für gewerbliche Räume in der Rückgabe eines Teils der angemieteten Flächen. Diese Teilflächen sind manchmal sogar mit Hilfe des in Zahlungsrückstand geratenen Mieters schnell wieder zu vermieten.
Grundsätzlich kommt dieser flexible Handlungsspielraum dem Mieter wie auch dem Vermieter zugute. Zum einen bleibt ein bekannter Mieter erhalten und dieser hat auch die Motivation, seinen Mietrückstand auszugleichen. Sollte die vereinbarte Miethöhe über einen längeren Zeitraum dennoch nicht aufgebracht werden, besteht immer noch die Möglichkeit, sich einen anderen Mieter zu suchen. Für den Eigentümer und Vermieter ist es über einen angemessenen Zeitraum hinweg auf jeden Fall besser, etwas Miete von einem einschätzbarem Mieter zu erhalten, als gar keine.

Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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