Die Kunst, mit Immobilien Werte zu schaffen

Teil 2/5: Mittel und Methoden

Es soll nun untersucht werden, mit welchen Mitteln und Methoden die Lebenszyklen einer Immobilie wirtschaftlich gesund und langfristig ertragsfähig gehalten werden können. Zur Erfüllung dieser sehr komplexen und sich über viele Jahre erstreckenden Aufgabe, benötigt der Eigentümer, in Zusammenarbeit mit dem Verwalter, ein wirksames Instrumentarium, daß alle entscheidungsrelevanten Informationen liefert. Dokumentiert und gemessen werden sollten vor allem die entscheidenden Wertfaktoren einer Investition. Hierzu zählen die materiellen Wertfaktoren wie Grund und Boden, das Gebäude selbst, der Ausstattungsgrad der Immobilie und die Mieteinnahmen sowie immateriellen Wertfaktoren wie die Mitarbeiter, die für den Erhalt und die Bewirtschaftung der Immobilie benötigt werden.
Um dauerhaft Werte zu schaffen und zu erhalten ist es nach meiner Überzeugung zwingend erforderlich, für jede Immobilie ein individuelles, flexibles, meß- und kontrollierbares Ertrags- und Risikoprofil zu erstellen. Mit Hilfe des Ertrags- und Risikoprofils ist der Immobilieneigentümer jederzeit in der Lage, den aktuellen Zustand und den daraus resultierenden Marktwert seiner Immobilie zu ermitteln. Das Risikoprofil liefert ihm ein Höchstmaß an Transparenz und Sicherheit für weitere Entscheidungen.

„Die langfristige Verwertung einer Immobilie ist von besonderer Bedeutung.“

Ebenfalls werden durch den Einsatz dieser Instrumentarien wichtige Anhaltspunkte und Informationen darüber geliefert, wo und warum es zu Abweichungen im Zuge der wirtschaftlichen Verwertung und Nutzung der Immobilie kommt. Dadurch kann der Immobilienbesitzer rechtzeitig Maßnahmen ergreifen, z. B. bonitätsstärkere Mieter suchen oder bestehende Mietflächen bedarfsgerecht umfunktionieren. Es kann auf etwas zurückgegriffen werden, was genau für diese Fälle berücksichtigt und kalkuliert wurde. Dem Eigentümer wird ermöglicht, durch ein umfassendes Instrumentarium alle Chancen, Risiken und Wahrscheinlichkeiten seiner Immobilieninvestition objektiv zu beurteilen.
Immobilien genießen den Ruf, eine langfristige und sichere Kapitalanlage zu sein. Der Nachweis hierfür sollte nicht nur in Form von endgültigen Ergebnissen geliefert werden, sondern es muß auch zweifelsfrei dargelegt werden, wie diese Ergebnisse zustande gekommen sind bzw. zustande kommen sollen. Welche Regeln gilt es zu beachten? Welche Prozesse müssen verstanden werden, um aus wirtschaftlich fundierter Überzeugung und ohne Sorge um die Zukunft in die richtige und damit passende Immobilie investieren zu können? Nur unter Ausnutzung der Chancen und Möglichkeiten einer langfristigen Verwertung und Bewirtschaftung einer Immobilie können die Erwartungen an eine Immobilieninvestition auch in vollem Umfang erfüllt werden. Deshalb ist es so wichtig, jede Immobilieninvestition als eine langfristige Investitionsentscheidung zu sehen.

Der Schwerpunkt einer Immobilieninvestition

Der Schwerpunkt jeder erfolgreichen Immobilieninvestition liegt in der Fähigkeit und in der Kunst, Lebenszyklen von Immobilien erfolgreich zu managen. Hierbei ist es von besonderer Bedeutung, daß die vorhandenen Meß- und Kontrollsysteme als Bestandteil des Ertrags- und Risikoprofils ständig weiterentwickelt werden. Es kommt darauf an, mit Unterstützung dieser Instrumentarien, die Chancen und Risiken der jeweiligen Immobilie richtig einzuschätzen. Zukünftige Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt müssen Eingang in die meß- und kontrollierbaren Ertrags- und Risikoprofile finden. Der Zweck dieser Maßnahmen wird erkennbar, wenn man das grundsätzliche Investitionsziel nicht aus den Augen verliert: nämlich langfristig mit Immobilien Werte zu schaffen und Verluste zu vermeiden.
Grundsätzlich sollte sich ein Immobilieninteressent sehr intensiv und tiefgründig mit den Chancen und Risiken seiner Immobilieninvestition auseinandersetzen, egal ob er ein Einfamilienhaus, ein Gewerbeobjekt, eine Freizeitimmobilie oder gar eine Wohnanlage erwerben möchte. Wie bereits dargelegt, muß diese Betrachtung über das gesamte wirtschaftliche Leben seiner Immobilie erfolgen.
Bei selbst genutzten Immobilien sind oft spezifische und individuelle Faktoren zu berücksichtigen, welche die Zielsetzung Werte zu schaffen nicht vordergründig tangieren. Deshalb blieben in der Vergangenheit Betrachtungen zum Wert und zur Bedeutung eigen genutzter Immobilien weitestgehend unberücksichtigt.

Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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