Mit REITs flexibel in Immobilien investieren

Teil 2/4: Eine Frage der Struktur - Einzelimmobilien, Immobilienfonds oder REITs?

REITs streuen das Risiko

Geschlossene Immobilienfonds sind vom Erfolg eines Projekts abhängig - offene Fonds und REITs streuen das Risiko
Bislang galten Immobilienfonds neben Einzelobjekten als das klassische Immobilien-Investment. Seit 2007 erweitern börsennotierte Immobiliengesellschaften, die so genannten REITs, dieses Spektrum und bieten aus Sicht der Anleger einige entscheidende Vorteile: Insbesondere der Umstand, dass REITs Immobilien im großen Stil aufkaufen und auch verwalten, kann sich im Vergleich zu anderen Anlageformen positiv auf die Rendite auswirken.

Diversifikation ist die Voraussetzung einer sicheren Geldanlage

Stellen Sie sich vor, Sie investieren mühsam angespartes Kapital in eine Wohnung, um wenige Jahre nach dem Erwerb festzustellen, dass künftig in unmittelbarer Nähe eine Güterzugtrasse geplant ist. Solche unkalkulierbaren Standortnachteile kommen Anlegern, die lediglich in eine einzelne Immobilie investieren wollen, möglicherweise teuer zu stehen. Wertberichtigungen sind vorprogrammiert und je nach Lage der Immobilie muss man als Vermieter gar mit geringeren Mieteinnahmen rechnen. Hätten Sie ihr Kapital statt in eine Wohnung dagegen in Anteile an offenen Immobilienfonds oder REITs investiert, wäre ihr Geld über mehrere Objekte gestreut worden – ein plötzlicher Wertverlust eines Objekts fiele in diesem Fall nicht so stark ins Gewicht.
Experten für Geldanlage nennen die Streuung von Kapital über mehrere Investitionsobjekte Diversifikation. Während offene Immobilienfonds mindestens fünfzehn Grundstücke verwalten müssen, kümmern sich die größten deutschen REITs in der Regel um Immobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro und weisen so die größte Diversifikation auf. REITs haben im Vergleich zu Einzelobjekten oder Immobilienfonds also den Vorteil der größeren Risikostreuung.

REIT-Anteile können schnell zu Geld gemacht werden

Anlageziel Einkaufszentrum

Anlageziel Einkaufszentrum: Geschlossene Immobilienfonds sind vom Erfolg eines Projekts abhängig
Da REITs gesetzlich gezwungen sind, ihre Anteilsscheine an der Börse handeln zu lassen und die Aktionärsstruktur der meist sehr großen Gesellschaften zudem den in Teil 1 angesprochenen Regeln der Mindeststreuung gerecht werden muss, können sich Anleger börsentäglich von ihren REIT-Aktien trennen. Der Anlageexperte spricht Geldanlagen, die schnell und unkompliziert zu Geld gemacht werden können, eine hohe Fungibilität zu. Hier liegt ein weiterer großer Vorteil der REITs: Während geschlossene Immobilienfonds zumeist sowieso an ein konkretes Immobilienprojekt gebunden sind und die Anteile nach Ende der Zeichnungsfrist bis zum vereinbarten Stichtag nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegebenen werden können, bieten offene Immobilienfonds im Vergleich zur geschlossenen Variante eine größere Fungibilität. Hier können Anteilsscheine an die Fondsgesellschaft zurück gegeben werden und teilweise sogar unabhängig von der Fondsverwaltung gehandelt werden. Wo ist also der Unterschied zu REITs?
REIT-Aktien können nicht zurückgegeben, sondern lediglich an der Börse verkauft werden. Somit ist die Gesellschaft nicht wie bei offenen Immobilienfonds gezwungen, Anleger auszuzahlen. Dieses Detail kann im Falle von Wirtschaftskrisen oder Pleitegerüchten maßgeblich für den Kapitalschutz sein. Wollen binnen kürzester Zeit mehr Fondseigner ihr Kapital aus einem offenen Immobilienfonds abziehen, als der Fonds Barreserven hat, müssen entweder Kredite aufgenommen oder Immobilien verkauft werden. Bei solchen Panikverkäufen sind Wertverluste insbesondere am Immobilienmarkt vorprogrammiert. Tückisch ist dabei, dass diese panischen Verkäufe von Bestandsimmobilien eines Fonds zu Kursverlusten führen können, die wiederum weitere Anteilseigner dazu veranlassen, sich um jeden Preis von ihren Fonds zu trennen. Bei REITs sind solche Panikverkäufe des Immobilienbestandes nahezu ausgeschlossen – schwere Zeiten können von Aktionären auch einmal „ausgesessen“ werden, ohne dass die Sorge vor einem Ausverkauf des Immobilienbestandes den Aktionär zum Handeln zwingt. Somit weist die Struktur von REITs einige entscheidende Vorteile gegenüber Fonds und Einzelimmobilien auf.

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