Situation des Immobilienmarktes im Jahre 2005

Teil 1/2: Jeder Mangel ist eine Chance

Nach dem Immobilienboom im Anschluß an die Wende hat sich der Markt in den zurückliegenden 4 Jahren zu einem Käufermarkt gewandelt. Die Situation ist selbst in Metropolen wie Berlin von erheblichen Preisbereinigungen gekennzeichnet, und zwar sowohl bei den Verkaufspreisen als auch den Mietpreisen. Auch die gegenwärtig vergleichsweise niedrigen Zinsen tragen nicht entscheidend zur Verbesserung der Umsätze bei.
Ausgelöst wurde diese Entwicklung u. a. durch die steuerlich bedingte Überproduktion an Wohn- und Gewerbeimmobilien nach der Wende, was zu einem spekulativ hohen Preisniveau geführt hat. Als Gegenmaßnahme hat die Regierung seit 1999 unter anderem die Sondersteuervorteile Ost durch die bei weitem nicht so steuersparende Investitionszulage ersetzt, was die Nachfrage nach Immobilien in den neuen Bundesländern drastisch und schnell reduziert hat.
Die gesamtwirtschaftlich unterschiedliche Entwicklung zwischen den alten und den neuen Bundesländern hat die aufgezeigten Rahmenbedingungen zu Lasten der neuen Bundesländer weiter verschärft.
So sind in Großstädten wie Frankfurt, München oder Stuttgart derzeit steigende Immobilien- und Mietpreise festzustellen. Gleichzeitig haben die großen Geschäftsbanken die Tendenz, sich bei Finanzierungen in den neuen Bundesländern nur verhalten zu engagieren.
Den Aufhänger hierzu liefern die Regeln nach Basel II. Die eigentliche Ursache hierfür ist jedoch unter anderem auch darin zu vermuten, dass manche Banken durch den Aktiencrash erhebliches Eigenkapital verloren haben, was sich volkswirtschaftlich gesehen natürlich auf Milliardenbeträge kumuliert. Dies kann im Einzelfall dazu führen, daß viele kleinere Banken gar nicht mehr ohne weiteres in der Lage sind, den Immobilienmarkt, wie gewohnt, mit reichlich kurz- und langfristigen Mitteln zu versorgen, da sie bei der Vergabe von Krediten ihrerseits die Vorschriften des Kreditwesengesetzes zu beachten haben und ausgereichte Kredite bilanztechnisch mit entsprechendem Eigenkapital unterlegen müssen.
Hinzu kommen aktuell das stark verlangsamte Wirtschaftswachstum und im Gefolge die stetig steigende Zahl von Arbeitslosen. Bedauerlicher Weise hat die Regierung bisher keine tragfähigen Konzepte erkennen lassen, die eine kurzfristige Umkehr dieser Entwicklung erwarten lassen.
Die Terroranschläge vom 11.9.2001 und deren Folgen sowie der Irakkrieg fördern zusätzlich Angst und Unsicherheit der Menschen, mit der Folge, daß Konsum und Investitionsbereitschaft zunächst weiterhin auf niedrigem Niveau verharren und sich die Wirtschaft in Richtung Stagnation bewegt. Zu allem Überfluß verschärft die Regierung mit ihrem noch immer schwer kalkulierbaren Steuerchaos die Lage zusätzlich.

Konsequenzen

In Anbetracht der aufgezeigten Situation und der veränderten Bankenlandschaft besteht in nahezu allen Branchen des Mittelstandes ein verstärkter Liquiditätsbedarf.
Die betroffenen Unternehmer versuchen unter anderem, diesem Bedarf durch Verkäufe von Immobilienvermögen zu begegnen - soweit vorhanden - weswegen gegenwärtig verstärkt attraktive Immobilien zum Verkauf stehen.
Aber auch die potentiellen Erwerber dieser Immobilien sind durch die veränderte Wirtschaftssituation der Banken nicht mehr ohne weiteres zu finanzieren, was ein weiteres Nachgeben der Marktpreise zur Folge hatte. Das wiederum hat weitere Insolvenzen in der Branche augelöst, so daß gegenwärtig nicht nur wegen schlechter Lage und / oder Substanz unverkäufliche Objekte am Markt sind, sondern auch gute bis sehr gute Immobilien, die, zumindest in den neuen Bundesländern, teilweise deutlich unter Wert gehandelt werden.

Jeder Mangel ist eine Chance

Für den Immobiliensektor bedeutet das, daß dies die Zeit für professionellen Ankauf ist.
Durch antizyklisches Verhalten lässt sich gerade jetzt Vermögen bilden, wenn es gelingt, in der gegenwärtigen Phase gute Immobilien zu Preisen zu erwerben, die es ermöglichen, die Gebäude im Bestand zu halten und zu verwalten, ohne daß nennenswerte Zuzahlungen erfolgen müssen. Besser noch, es entsteht ein Liquiditätsüberschuß.
Zunächst im Großraum Berlin, als Regierungs- und Forschungszentrum, ist in absehbarer Zeit (spätestens wenn der Immobilienüberhang abgebaut ist) wieder mit zunehmender Nachfrage bei sinkendem Neubauvolumen zu rechnen, was steigende Preise zur Folge haben wird.
Zum einen ist Immobilienbesitz traditionell eine wichtige, sichere und inflationsunabhängige Altersvorsorge, zum anderen hat gerade die jüngste Vergangenheit gezeigt, daß Aktien und Fonds auch nicht ausschließlich die Anlagebedürfnisse für alle Einkommensschichten abdecken können. Wie zu erkennen war, ergeben sich durchaus gewaltigen Risiken, wenn die Relationen zwischen innerem Ertragswert und Kaufpreis der Papiere völlig vernachlässigt werden. (Noch zu keiner Zeit wurden Immobilien zum 800-fachen ihres Nettomietertrages verkauft, Wertpapiere dagegen sehr wohl).
Verstärkt wird diese Tendenz auch durch die Erkenntnis breiter Bevölkerungsschichten, dass die staatliche Altersversorgung nicht mehr zu lebenswerten Bedingungen gesichert ist und die Riester Rente keineswegs eine generelle Lösung für alle Einkommensschichten sein kann.
So ist es lediglich eine Frage der Zeit, bis der Markt sich zugunsten der Immobilie wieder drehen wird. Auch hier wird das klassisch-antizyklische Verhalten wieder Schlüssel zum Erfolg sein und diejenigen werden zu den Gewinnern gehören, die genau dann zur Immobilienanlage gegriffen haben, als die Preise niedrig waren, weil sie nur wenige haben wollten oder finanziert bekamen.

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Über den Autor

Walter Müller
Bankkaufmann
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