Mit REITs flexibel in Immobilien investieren

Teil 1/4: Das unterscheidet REITs von anderen Aktiengesellschaften

Börsennotierte REITs

Börsennotierte REITs haben sich in den USA als stabile Immobilienanlage bewährt und werden nun auch in Deutschland vom Gesetzgeber begünstigt
In Immobilien investieren – aber wie? Neben dem klassischen Kauf von Häusern oder Wohnungen bieten Fonds seit Jahren die Möglichkeit, sich auch mit kleineren Beträgen an einer Vielzahl von Objekten zu beteiligen. Seit 2007 sind Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland zugelassen und seitdem kaum mehr aus dem Anlage-Universum wegzudenken: Frei übersetzt bedeutet dieser Begriff Investmentgesellschaft für Grundbesitz. In den USA sind REITs schon seit den 1960er Jahren etabliert und haben seitdem ihren weltweiten Siegeszug angetreten. Da für REITs meist besondere gesetzliche Bedingungen gelten, lohnt sich eine Geldanlage insbesondere für Privatanleger. Als Kapitalgesellschaften in Form einer Aktiengesellschaft mit dem Hauptzweck des Besitzes und der Verwaltung von Immobilien gegründet, bieten REITs Anlegern viele Vorteile gegenüber anderen Immobilien-Investments und haben das Spektrum der Anlageformen für Immobilienanleger deutlich erweitert.

REIT-Anleger werden gesetzlich geschützt

In Deutschland notierte REITs werden auch G-REITs (G für „German“) genannt und sind Aktiengesellschaften, denen vom Gesetzgeber bestimmte Bedingungen vorgeschrieben wurden, um ihren unter Kapitalgesellschaften privilegierten Status zu erhalten. REITs sind verpflichtet, mindestens 90 Prozent ihres ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre in Form von Dividenden auszuzahlen. Der Begriff der Ausschüttungsfähigkeit meint in erster Linie die vom REIT erzielten Mieteinnahmen. Wertsteigerungen und Gewinne, die lediglich „auf dem Papier“ anfallen, fließen in die in der Regel vierteljährlich ausgezahlten Dividenden nicht ein. Durch die Mindestausschüttung in Höhe von mindestens 90 Prozent der Gewinne wird sichergestellt, dass REIT-Anleger regelmäßig von den Mieteinnahmen der Gesellschaft profitieren und die Überschüsse nicht für Aktionäre ohne detaillierte Fachkenntnis schwer nachvollziehbar reinvestiert werden. Will eine börsennotierte Immobilienverwaltungsgesellschaft beispielsweise höhere Beträge investieren, als es das Gebot der Mindestausschüttung erlaubt, muss der REIT am Kapitalmarkt nach Großinvestoren suchen.
So wird sichergestellt, dass die Finanzierung größerer Bauvorhaben von zwei Partnern „auf Augenhöhe“ durchgeführt wird: Beteiligte Finanzinvestoren und Kapitalgeber beauftragen in der Regel Sachverständige, um prüfen zu lassen, ob sich ein Investment lohnt. Herkömmliche REIT-Aktionäre haben diese Möglichkeiten mangels Fachwissen nur eingeschränkt und werden daher durch die Mindestausschüttung in Höhe von 90 Prozent bewusst von dieser Entscheidung ausgeschlossen und so vor unrentablen Investitionen geschützt. Ob es bei einem REIT zu einer Kapitalerhöhung, also zur Ausgabe neuer Aktien kommt, bestimmen Aktionäre auf der Hauptversammlung der Gesellschaft selbst: 75 Prozent des anwesenden Grundkapitals müssen einem solchen Vorhaben auf der Hauptversammlung zustimmen.
Weiterhin sind REITs gesetzlich gebunden, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen. Dabei ist der Handel und die Spekulation mit Immobilien ausdrücklich ausgeschlossen – das Gesetz spricht hier vom „Schwerpunkt der passiven Immobilienbewirtschaftung“. Ebenso müssen Immobilien 75 Prozent des Gesamtvermögens einer Gesellschaft ausmachen. Werden diese Mindestanforderungen nicht erfüllt, wird der Aktiengesellschaft der Status als REIT aberkannt. Maßgeblich für die Einführung der REITs war das Ziel, auch Kleinaktionären ein Investment in breit gestreute Immobilienportfolios zu ermöglichen. Daher wird REITs zusätzlich vorgeschrieben, dass sich mindestens 15 Prozent der Anteilsscheine in der Hand von Aktionären befinden, die jeweils nicht mehr als drei Prozent sämtlicher Anteile halten. Hinzu kommt eine Obergrenze für Großaktionäre in Höhe von zehn Prozent des gesamten Aktienbestandes. Neben der Förderung von Kleinaktionären wird durch diese Regeln erschwert, dass kapitalstarke Investoren bestimmte Entscheidungen auf der Hauptversammlung zu Lasten der Kleinaktionäre blockieren können.

REITs bieten Steuervorteile gegenüber anderen Aktiengesellschaften

Erfüllt eine Aktiengesellschaft diese Bedingungen und garantiert neben dem Anlageschwerpunkt bei Immobilien ohne jedoch mit Immobilien zu spekulieren auch die Mindeststreuung des Aktienbestandes, so gilt sie nach dem REIT-Gesetz als REIT und wird entsprechend begünstigt. Dabei sind in erster Linie Steuervorteile zu nennen, die bei REITs ausschließlich auf der Ebene der Gesellschaft anfallen. Während Dividenden anderer Unternehmen, wie beispielsweise eines Autokonzerns, aus dem Ergebnis nach Steuern ausgeschüttet werden und ihre Höhe zudem abhängig von Beschlüssen auf der Hauptversammlung stärker variieren kann, schütten REITs Gewinne aus Mieteinkünften zu mindestens 90 Prozent aus und zahlen weder Körperschafts- noch Gewerbesteuer. Für die Aktionäre bleibt also mehr übrig, als bei anderen Aktiengesellschaften. Auf der Ebene der Anteilseigner wird in der Regel jedoch die für Dividendenerträge übliche Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fällig.

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