Schrottimmobilien

Teil 2/2: Beratungsfehler

Etwas anders verhält es sich, wenn der Anleger einen Beratungsvertrag mit einem Berater abgeschlossen hat. Der Berater kennt die Situation und Zahlen seines Kunden sehr genau und rechnet auf dieser Basis vor, wie hoch Steuerersparnisse des Kunden sind. Der Berater hat die Pflicht, den Käufer umfassend auf die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Risiken hinzuweisen.
Wenn nun beispielsweise die tatsächlichen Mieteinnahmen von den Mietprognosen stark abweichen, es nicht darauf hingewiesen wurde, daß der Mietgarant ausfallen könnte oder die Nebenkosten nicht exakt und eindeutig aufgeschlüsselt wurden, kann man prüfen, ob und inwieweit hier ein Beratungsfehler vorlag und gegebenenfalls seine Schadensersatzansprüche einklagen.
Frau Holik veranschaulicht, daß man jedoch nicht einfach sagen kann, die Mietprognosen trafen nicht ein und deshalb wurde der Anleger falsch beraten. Mieteinnahmen können sich so oder so entwickeln. Ein vernünftiger Anleger muß damit rechnen, daß Mieteinnahmen wie auch Immobilienpreise stagnieren oder gar zurückgehen können. Darüber hinaus sollte der Anleger bis zu einem bestimmten Grad die Risiken abwägen können, wenn im Prospekt von garantierten Mieten, Mietprognosen oder Risikodarstellungen ausgegangen wurde. Letztlich läuft alles darauf hinaus, was der Anleger hätte selbst erkennen können und wie er die Angaben des Beraters und die Angaben im Prospekt sehen mußte.

Schadensersatzanspruch gegen Treuhänder

Wer über wenig Zeit verfügt und die Aufwendungen einsparen wollte, wendete sich in der Regel an einen Treuhänder. Dieser hat dann auftragsgemäß die Kauf- bzw. Darlehensverträge abgeschlossen. In Bezug auf die damaligen Treuhandkonstellationen bestehen rechtlich gute Chancen, seine Schrottimmobilie loß zu werden, beschreibt Fachanwältin Holik. Gemäß Rechtsberatungsgeschäft dürfen nämlich nur juristisch ausgebildete Personen Kauf- bzw. Darlehensverträge abschließen. Hat sich ein Unbefugter als Treuhänder ausgegeben, was schon vorgekommen ist, dann stellt dies einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetzt dar. Dadurch können die Verträge unwirksam sein. Man kann dann der Bank den Darlehnsvertrag vorhalten und sagen, mein Vertrag ist unwirksam und somit besteht für mich keine Darlehensschuld. Der Betroffene kann zurückfordern, was er bereits bezahlte. Die Schrottimmobilie besitzt dann die Bank, so Holik.

Verhandlungen mit Banken

Sollte die Bank selbst der Anspruchsgegener sein, dann ist es sehr schwer seine Ansprüche durchzusetzen. Um hierbei bestehen zu können, muß eine objektive Sittenwidrigkeit, das heißt, die Immobilie war 100 % überteuert, und eine subjektive Sittenwidrigkeit, das heißt, der Käufer muß beweisen, daß die Bank von der objektiven Sittenwidrigkeit Kenntnis hatte, vorliegen. Einige Klagen sind erfolgversprechend, die meisten allerdings nicht, weil die Hürden durch den BGH sehr hoch gesetzt wurden, veranschaulicht Anwältin Holik.
Wer seine monatlichen Raten nicht begleichen kann, dem ist zu empfehlen, mit der Bank ein außergerichtlichen Vergleich zu schließen. Anwältin Holik weist darauf hin, daß die Banken erfahrungsgemäß nicht daran interessiert sind, die Kunden in die Insolvenz zu schicken. So könnte die Immobilie zum Beispiel freihändig verkauft werden, um die Restschuld zu verringern. Desweiteren kann man der Bank vorschlagen, die vorhandenen Sicherheiten zu höchstmöglichen Preisen zu verwerten. Die Verwertungserlöse werden gutgeschrieben und über den Differenzbetrag findet sich meistens eine Lösung. Desweiteren könnte man darüber verhandeln, daß die Bank auf einen Teil der Restschuld verzichtet und der verbleibende Rest moderat zurückgeführt wird.
Sollte die Bank keine Gesprächsbereitschaft signalisieren, ist die Insolvenz die vernünftigste Lösung, seine Schrottimmobilie los zu werden. Aber auch dieser letzte Schritt muß gut vorbereitet sein, denn auch hierbei kann man Fehler machen, mahnt Fachanwältin Holik.

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Über den Experten

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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