Schrottimmobilien

Teil 1/2: Was tun?

Der Begriff „Schrottimmobilie“ hat sich inzwischen als unrühmliches Schlagwort eingebürgert. Viele Immobilienkäufer trugen sich mit der Absicht, ihren Immobilienerwerb als Steuersparmodell und zur Altersvorsorge einzusetzen. Allerdings haben sich die Hoffnungen dieser Anleger oftmals nicht erfüllt. Sie sind leider einer Schrottimmobilie aufgesessen und möchte diese nun so schnell wie möglich wieder los werden.
Welche rechtlichen Möglichkeiten Sie besitzen, Ihre Schrottimmobilie wieder los zu werden, darüber sprachen wir mit der Berliner Fachanwältin für Bank- und Kapitalrecht, Frau Olivia Holik. Wir sind zudem auch den Fragen nachgegangen, worin denn die Ursachen bestehen, weshalb sich die Hoffnungen der Anleger derart auflösen konnten und ab wann man im juristischem Sinne von einer Schrottimmobilie spricht.

Was ist juristisch betrachtet eine Schrottimmobilie?

Im juristischen Sinne handelt es sich um eine Schrottimmobilie, wenn diese zum Zeitpunkt des Erwerbs um mehr als 100 % überteuert war. Das heißt, es wurde ein doppelt so hoher Kaufpreis bezahlt als die Immobilie an Wert besaß, erläutert Anwältin Holik.
In den neunziger Jahren war es üblich, die Verkaufsargumente „Blühende Landschaften“ und „Steuersparmodelle“ anzuführen. Es wurde vorgerechnet, daß man mit monatlich 150,- Mark in 10 Jahren eine Immobilie erwerben kann. Alles trägt sich wie von selbst und in relativ kurzer Zeit besitzt der Käufer eine lastenfreie Immobilie. Einige Jahre später liefen die Förderungen aus, dann kam die Immobilienkrise und mit ihr die Verluste. Nunmehr konnten mit den Mieteinnahmen die Darlehen nicht mehr bedient werden. Das Erwachen war böse, als sich die meisten Modellrechnungen auch noch als Flop erwiesen.
Leider ist man immer erst im Nachhinein klüger. „In den neunziger Jahren ist man einfach zu positiv herangegangen und rechnete mit lang anhaltenden Mietsteigerungen“, so Rechtsanwältin Holik. Plötzlich und unerwartet stagnierten die Mieteinnahmen oder gingen sogar zurück und viele Modelle der neunziger Jahre gerieten in die Schieflage.

Die Basis für die Rückabwicklung schaffen

Fachanwältin Holik weist darauf hin, daß die Betroffenen zuerst überprüfen sollten, ob und inwieweit es sich überhaupt um eine Schrottimmobilie handelt oder diese einfach nur überteuert war. Hierfür ist ein Sachverständigengutachten erforderlich, um nachzuweisen, welchen Wert die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs tatsächlich hatte. Ohne Gutachten bestehen keine Chancen, dem Verkäufer vorzuwerfen, daß es sich um ein sittenwidriges Geschäft handelte. Nur auf dieser rechtlichen Grundlage kann die Rückabwicklung verlangt und notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.
Im zweiten Schritt muß man schauen, wer als Anspruchsgegner noch zur Verfügung steht und wer davon überhaupt noch solvent ist. Anspruchsgegner können Verkäufer (z. B. Bauherren), Vermittler, Berater, Treuhänder aber auch die Banken sein.

Den Verkäufer zur Rückabwicklung bewegen

Wenn es den Verkäufer noch gibt und ein entsprechendes Gutachten erstellt wurde, besteht die Möglichkeit, ihm ein sittenwidriges Geschäft vorwerfen und die Rückabwicklung zu verlangen. Erfahrungsgemäß ist es einfacher, im Zweipersonenverhältnis Ansprüche durchzusetzen, beispielsweise zwischen dem Verkäufer und Käufer. Schwieriger wird es, wenn noch ein Dritter, zum Beispiel die Bank oder ein Vermittler hinzukommen, erklärt Anwältin Holik.

Schadensersatz gegen Vermittler prüfen

Für den Fall, daß sich der Käufer an einen Vermittler wandte, muß geprüft werden, ob und inwieweit dieser in seiner Funktion als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers, falsche Angaben machte. Vermittler müssen die Prospektangaben auf Plausibilität zu prüfen. Erfolgte das nicht, kann der Vermittler haftbar gemacht werden. Problematisch ist hierbei die Verjährungsfrist, denn Ansprüche verjähren 3 Jahre nach Kenntnis. Daraus ergibt sich die entscheidende Frage, ab wann der Käufer Kenntnis hatte? Anwältin Holik weist darauf hin, daß die gegebenen Fakten im konkreten Einzelfall zu prüfen sind.

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Über den Experten

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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