Steuern sparen mit Immobilien

Teil 3/3: Schenken oder Erben? Verkaufen Sie doch auch an Ihre Nachkommen!

Zum Thema „Schenken und Erben bei Immobilien“ fallen Steuerexperten zahlreiche Anmerkungen ein. Bei Immobilien stellen sich viele Fragen meist noch zu Lebzeiten, schließlich kann durch sorgfältiges Planen viel Geld gespart werden. Dabei kommt auch innerhalb einer Familie nicht ausschließlich Schenken und Vererben in Frage. In bestimmten Fällen kann es sich lohnen, ein Objekt an seine Nachkommen zu verkaufen. Dies kommt vor allem dann vor, wenn die Nachkommen ein hohes Einkommen haben und den zu versteuernden Betrag durch Abschreibungen auf eine gekaufte Immobilie mindern wollen. Der Regelsatz für Abschreibungen auf Immobilien beträgt zwei Prozent, bei Altbauten bis zu 2,5 Prozent. Vor allem bei Objekten, die sich schon lange in Familienbesitz befinden und somit bereits komplett abgeschrieben sind und zudem zu Zeiten des Kaufs, gemessen an heutigen Maßstäben, preiswert waren, kann ein Verkauf steuerlich günstiger sein als eine Schenkung oder Erbschaft. Nachteile des familieninternen Immobilienkaufs sind die zehnjährige Spekulationsfrist und die Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler klassifiziert zu werden. Dies kommt allerdings erst dann vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft oder errichtet und verkauft wurden. In diesem Fall kann ein unbedarfter Käufer gewerbesteuerpflichtig werden. Dies ist vor allem deswegen ärgerlich, weil durch den Verkauf eines vierten Objekts auch Gewerbesteuern auf die zuvor verkauften Immobilien anfallen können.
Wird eine Immobilie von den Eltern an die Kinder verkauft, so bietet es sich manchmal an, nicht den gesamten Betrag auf einmal zu überweisen, sondern die Eltern in Form einer monatlichen Leibrente auszubezahlen. In diesem Fall macht sich der Käufer ebenfalls steuermindernde Abschreibungen zu Nutze, zusätzlich müssen jedoch auch Zinsen bezahlt werden, die wiederum als Finanzierungskosten den insgesamt zu versteuernden Betrag senken. Im Falle der Schenkung von Immobilien bestehen hohe Freibeträge. Grundsätzlich ist es ratsam, sich rechtzeitig Gedanken zu dieser Thematik zu machen. Gerade die Vielzahl der Möglichkeiten Eigentum an die Nachkommen zu übertragen, bietet bereits vor dem Alter attraktive Chancen Steuern zu sparen.

Planen und nutzen Sie die durch Ihre Immobilie anfallenden Kosten

Ist der Eigentümer einer Immobilie auch Vermieter des Objekts, sind diese Einkünfte steuerpflichtig. Dabei werden den Mieteinnahmen die Werbungskosten gegenübergestellt. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Objekt stehen: Abschreibungen, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten oder Renovierungskosten. Aufgrund der vielen Möglichkeiten Werbungskosten geltend zu machen, lohnt es sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie in die Zukunft zu schauen: Welche möglichen Instandhaltungsarbeiten stehen bevor? In welchem Jahr lohnt es sich besonders, meinem zu versteuernden Einkommen hohe Werbungskosten entgegenzustellen? Im Bereich der Mieteinnahmen streben die meisten Vermieter danach, möglichst hohe Einnahmen zu erzielen. Vermietet man jedoch familienintern, möchte man aus steuerlichen Gesichtspunkten unter Umständen keine zu hohen Mieteinkünfte erzielen. In diesem Fall gilt: Der Mietvertrag muß wie üblich schriftlich vereinbart und umgesetzt werden. Die Finanzämter akzeptieren Mieten meist so lange ohne weitere Prüfung, bis sie nicht unter 75 Prozent der ortsüblichen Durchschnittsmiete liegen. Unter der Marke von 56 Prozent des ortsüblichen Durchschnitts muß der Vermieter neben einer genauen Prüfung seines Falles sogar damit rechnen, daß ihm seine Werbungskosten gekürzt werden.
Wird eine Immobilie nur zum Teil vermietet und im übrigen selbst genutzt, lohnt es sich im Vorfeld bei Verhandlung der Darlehensverträge darüber nachzudenken, wie die Finanzierungskosten der vermieteten Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht werden können.
Das Thema „Steuern und Immobilien“ ist komplex. Allerdings eröffnet diese Komplexität auch zahlreiche Chancen. Viele Ausnahmen und Sonderfälle offenbaren dem umsichtigen Käufer oder Eigentümer einige Möglichkeiten, dem Fiskus ein Schnippchen zu schlagen. Dabei ist Information alles. Der frühe Rat eines Steuerberaters kann dabei helfen, viel Geld zu sparen. Gerade die ständigen Neuerungen bei der Steuergesetzgebung sollten Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen, aufhorchen lassen. Möglicherweise wird ein Steuerschlupfloch, mit dem gerade Sie zukünftig Steuern sparen könnten, ab dem nächsten Jahr geschlossen. Deshalb lohnt sich der Gang zum Experten besonders vor wichtigen Stichtagen wie dem Jahreswechsel.

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Über den Experten

Cornelia Barnbrook
Dipl. Kfm. Steuerberaterin
Paßbild unserer Expertin Cornelia Barnbrook

Ich bin Steuerberaterin aus Leidenschaft. Ich habe Spaß daran, für meine Mandanten den besten Weg durch das steuergesetzliche Dickicht zu schlagen und genieße es, Steuerstrategien auszutüfteln und an komplizierten Einsprüchen zu basteln. Die Arbeit mit und für meine Mandanten motiviert mich dabei jeden Tag aufs Neue.
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