Steuern sparen mit Immobilien

Teil 1/3: Grunderwerbsteuer und Verkehrswert

Gerade im Bereich der Immobilien besteht für viele Menschen ein großer Beratungsbedarf. Grundsätzlich muß bei Steuerfragen zwischen einer selbstgenutzten Immobilie und einem vermieteten Objekt unterschieden werden. Beim Eigenheim treten aus einkommensteuerlichen Aspekten keinerlei Effekte auf, wohl aber bei Vermietungen. Hier erzielt der Eigentümer des Objekts Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die steuerlich berücksichtigt werden müssen. Allerdings fallen nicht nur Einnahmen an: Muß ein Objekt aufwendig saniert werden und übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen, können sich vermietete Immobilien auch steuermindernd auswirken.

Grunderwerbsteuer beim Neubau

Ist der Neubau einer Immobilie geplant, gestaltet sich die Berechnung der Grunderwerbsteuer deutlich komplizierter als beim Kauf. Der Volksmund rät häufig zu einer Trennung zwischen dem Erwerb des Grundstücks und der Planung und Erstellung der Immobilie. In diesem Fall werden lediglich Grunderwerbsteuern in Höhe des Preises für das Grundstück fällig. Allerdings ist hierbei sehr wichtig, daß für die Steuerbehörden kein direkter Zusammenhang zwischen dem Verkäufer des Grundstücks und der Baufirma besteht. Ist dagegen offensichtlich, daß dem Grundstückserwerber durch Zeitungsinserate, Prospekte oder auf andere Weise ein bautechnisch und finanziell bis annähernd zur Baureife vorgeplantes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen festen Preis angeboten wird und er dieses Angebot nur als Ganzes annehmen kann, werden auch Planung und Erstellung durch die Grunderwerbsteuer belastet.
Cornelia Barnbrook, Steuerberaterin in Berlin und Expertin für Immobiliensteuerrecht mit mehr als dreizehnjähriger Erfahrung, bringt die Problematik folgendermaßen auf den Punkt: „Nur wenn es sich bei Grundstück und Bau um unterschiedliche Vertragspartner handelt und der Kauf des Grundstücks und die Bebauung nicht Teil eines einheitlichen Plans sind, steht der ausschließlichen Besteuerung des Grundstücks nichts mehr im Wege.“

Informieren Sie sich vor dem Immobilienkauf über den amtlichen Verkehrswert

Beim Kauf einer Immobilie mitsamt Grundstück ist die wertmäßige Aufteilung zwischen beiden Komponenten von Bedeutung. Diese Aufteilung wird bereits im Kaufvertrag vorgenommen. Wenn nötig sind im Kaufvertrag auch Kosten für mögliche Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt. Zum Leidwesen der Käufer akzeptiert das Finanzamt die vertraglich festgelegte Aufteilung jedoch äußerst selten. Es zieht vielmehr eigene Kriterien zu Rate: Im sogenannten Sachwertverfahren ermittelt die Finanzbehörde zunächst den tatsächlichen Verkehrswert von Grundstück und Immobilie. Dafür werden vom Amt in der Regel gesammelte Vergleichsdaten herangezogen. Anschließend werden die ermittelten Werte für Immobilie und Grundstück in ein Verhältnis gesetzt und dieses Verhältnis auf den tatsächlichen Kaufpreis angewandt. Als Kaufinteressent ist es daher wichtig, sich bereits vorher über die Verkehrswerte zu Informieren, die das Finanzamt der Aufteilung zugrunde legen wird. Nur so kann man abschätzen, wie die steuerliche Belastung beim Kauf einer Wunschimmobilie aussehen wird. Besondere Vorsicht ist bei Instandhaltungsmaßnahmen geboten, die steuerlich erhöhte Abschreibungen versprechen, weil das Objekt im Sanierungsgebiet liegt oder dem Denkmalschutz unterliegt. Hier sollte im Vorfeld bei der zuständigen Behörde nachgefragt werden, in welchem Umfang die Baumaßnahmen tatsächlich steuerlich begünstigt sind.
Gerade bei Bauträgern kommt es häufig vor, daß das im Kaufvertrag festgesetzte Verhältnis zwischen Grundstück und Immobilie nicht mit den Vergleichswerten der Behörden übereinstimmt. Bei unüberbrückbaren Differenzen mit dem Finanzamt kann man als Käufer auch einen unabhängigen Sachverständigen bemühen. Diese Vorgehensweise hat allerdings nur selten und nur in gewissen Sonderfällen Aussicht auf Erfolg. Grundsätzlich hat der Käufer stets ein großes Interesse daran, daß das Grundstück möglichst mit einem geringen Wert ausgewiesen wird, denn schließlich kann er dies nicht abschreiben. Fallen Renovierungskosten an, sollten auch diese möglichst hoch ausgewiesen werden, da sich diese ebenfalls steuermindernd auswirken. Rein aus steuerlichen Gesichtspunkten ist es also ratsam, renovierungsbedürftige oder unter Denkmalschutz stehende Immobilien zu erwerben.

Artikelinformationen:

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Über den Experten

Cornelia Barnbrook
Dipl. Kfm. Steuerberaterin
Paßbild unserer Expertin Cornelia Barnbrook

Ich bin Steuerberaterin aus Leidenschaft. Ich habe Spaß daran, für meine Mandanten den besten Weg durch das steuergesetzliche Dickicht zu schlagen und genieße es, Steuerstrategien auszutüfteln und an komplizierten Einsprüchen zu basteln. Die Arbeit mit und für meine Mandanten motiviert mich dabei jeden Tag aufs Neue.
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