Studie: Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Über die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft ist nur wenig bekannt. Zwar arbeitet und wohnt jeder in einer Immobilie und übt viele andere Tätigkeiten darin aus (Mobilität, Sport, Freizeit etc.), und viele fühlen sich auch kompetent, darüber etwas zu sagen - dennoch fehlt eine wissenschaftliche Grundlage. Daher hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) die Initiative ergriffen und im vergangenen Jahr gemeinsam mit mehreren Organisationen einen Auftrag an das ifo Institut für Wirtschaftsforschung e. V. an der Universität München vergeben:

• Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (BAG), vertreten durch GdW, BFW, IVD, Haus & Grund, DDIV und vdp
• „Mit einer Stimme“ Bündelungsinitiative der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V.
• immoebs Verein der Ehemaligen und Förderer der Post-Graduierten-Studiengänge zur Immobilienökonomie an der European Business School e. V.
• RICS Deutschland e. V.

Unterstützt wurde das Gutachten vom

• DV Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.
• und dem BMVBW Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen.

Ziel der Studie war es, die Immobilienwirtschaft als integralen „Teil eines Ganzen“ darzustellen. Es sollte die gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Immobiliensektors anhand ausgewählter Sachverhalte analysiert sowie auf Kenntnis- und Informationslücken hingewiesen werden. Die Begriffsbestimmung scheint auf den ersten Blick ganz einfach: Als Immobilienwirtschaft bezeichnet man den funktional oder institutionell abgegrenzten Teilbereich einer Volkswirtschaft, der sich beschäftigt

• mit den Immobilienbeständen und deren Veränderungen
• sowie mit der Bewirtschaftung und Nutzung von Immobilien

Im Zusammenhang mit Immobilien ergeben sich sowohl zu den Bestands- als auch den Stromgrößen eine Reihe von Fragen nach Niveaus und Strukturen sowie nach Entwicklungen und Zusammenhängen, auf die es bislang keine befriedigenden Antworten gibt. Für diese Studie wurde eine breite Abgrenzung der Immobilienwirtschaft verwendet: Immobilienbestände und deren Zusammensetzung nach Bauwerkskategorien, Alter und Eigentümern bzw. Nutzern sowie die institutionellen, funktionalen und physischen Veränderungen der Bauwerksbestände und deren Bewirtschaftung sind Gegenstand der Untersuchung.
Immobilien weisen eine Reihe von Charakteristika auf, die bei anderen Gütern nicht oder nicht mit gleich starker Ausprägung anzutreffen sind:

• Standortgebundenheit und Sichtbarkeit bzw. optische Präsenz,
• lange Lebensdauer von hochgradig heterogenen Unikaten,
• auf der Wertbeständigkeit und strengen Formalien basierende Funktionen als Anlageobjekte und deren Beleihbarkeit
• sowie die nachhaltige Prägung der Umwelt und der Lebensbedingungen.

In der Wertschöpfungskette von Immobilien dauert die Nutzungsphase fünfzig oder mehr Jahre. Sie ist von Eigentümer- und Nutzerwechseln oder phasenweisem Leerstand gekennzeichnet. Vorgelagert ist die Entstehungsphase, die vom Bauwunsch und der Projektidee über Planung und Finanzierung bis zur Bauausführung und Fertigstellung reicht. Die Verwertungsphase wird häufig nicht durch physischen Verfall, sondern entweder von ökonomischem Leerstand oder von lohnenderen Alternativnutzungen eingeleitet. Es kommt zum Abriss, Rückbau oder Flächenrecycling. Neben Primärfunktionen (Wohnen, Arbeit, Freizeit, Ver- und Entsorgung) erfüllen Immobilien eine Reihe von Zusatzfunktionen, die von der Altersvorsorge über die Kreditbesicherung bis zur Denkmaleigenschaft und den darauf gerichteten Tourismus sowie den Konsum-Multiplikator reichen.