Studie: Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Teil 6/7: Produktionswert, Verflechtungsbeziehungen, Transaktionen und Erwerbstätige

Kurzfassung des Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e. V. an der Universität München

Dr. Volker Rußig

Leiter Fachgebiet Bautätigkeit und Immobilien
im Bereich Humankapital und Strukturwandel
Mit der Analyse der Liefer- und Leistungsströme innerhalb der eng abgegrenzten Immobilienwirtschaft und zu den übrigen Wirtschaftszweigen sowie zu den Komponenten der Endnachfrage, also der intra- und intersektoralen Verflechtungsbeziehungen nach den Input- Output-Tabellen, wird die Einbettung dieses Sektors in den Produktionsprozess der Gesamtwirtschaft aufgezeigt. Da für die Aufteilung keine neueren Informationen vorliegen, muss hierbei auf Daten aus dem Jahr 2000 zurückgegriffen werden.
Der Produktionswert des Grundstücks- und Wohnungswesens erreichte 2000 etwas mehr als 310 Mrd. €. Mit fast 243 Mrd. € oder 78,2 % entfiel der größte Teil auf die Bruttowertschöpfung.
Das Grundstücks- und Wohnungswesen hat 2000 für über 61 Mrd. € Waren und Dienstleistungen von Unternehmen des eigenen Produktionsbereichs oder anderer Subsektoren erhalten. Mehr Vorleistungen als vom Baugewerbe wurden von den unternehmensnahen Dienstleistungen bezogen, wie beispielsweise Architekten und Ingenieure, Wach- und Sicherheitsdienste, Werbeagenturen und Gebäudereinigung, Kreditinstitute (z. B. Hypothekenbanken und Bausparkassen), die öffentliche Verwaltung (z. B. Genehmigungsbehörden und Bauverwaltung) sowie Ver- und Entsorgungsunternehmen.
In Deutschland wurde 1996 mit mehr als 160 Mrd. € im Zeitverlauf das höchste Transaktionsvolumen mit Immobilien realisiert. Für 2004 wird das Volumen auf 114 Mrd. € geschätzt (Quelle: GEWOS GmbH).
Bis 1997 wurde mit Eigentumswohnungen das höchste Transaktionsvolumen erzielt (2004: 28 Mrd. €), seitdem haben die Eigenheime die Spitze übernommen (2004: 38 Mrd. €). Auf Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke entfallen nahezu gleich große Umsatzanteile (2004: 20 bzw. 18 Mrd. €). Demgegenüber bleiben die Umsätze mit Mehrfamiliengebäuden deutlich zurück (2004: 10 Mrd. €).
Zu den Wohnimmobilienpreisen hat die Deutsche Bundesbank 2003 (basierend auf Daten der BulwienGesa AG) „quasi-amtliche“ Zeitreihen vorgelegt, regelmäßige Aktualisierungen sind bereits erfolgt bzw. geplant. Danach sind die Preise für standardisierte Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen im letzten Vierteljahrhundert zwar deutlich gestiegen (+96 % bzw. +74 %), deflationiert mit dem Verbraucherpreisindex jedoch konstant geblieben oder sogar leicht gefallen. Weder sind ein größeres Inflationspotential noch Deflationsrisiken zu erkennen.
Bei den Preisen für Nichtwohnbauten ist die Situation anhaltend unbefriedigend: Vom Statistischen Bundesamt gibt es zwar Preisindices für die nach Sparten differenzierten Bauinvestitionen, aber nicht mit ausreichender Untergliederung für Immobilienbestände.
Das Baugewerbe hatte 2000 fast 2,8 Millionen Erwerbstätige. Wenn davon ausgegangen wird, dass der Pro-Kopf-Output bei den Lieferungen des Baugewerbes an das Grundstücks- und Wohnungswesen genauso hoch war wie im Durchschnitt, dann waren rund 229.000 Erwerbstätige des Baugewerbes für die Erbringung von Vorleistungen für die Immobilienwirtschaft eingesetzt.
Mit dem gleichen methodischen Ansatz erhält man 14.000 Erwerbstätige im Kreditgewerbe, 369.000 im Sektor Unternehmensbezogene Dienstleistungen, 41.000 bei Dienstleistungen der öffentlichen Verwaltung, Verteidigung, Sozialversicherung sowie 6.000 im Entsorgungssektor als für das Grundstücks- und Wohnungswesen eingesetztes Personal. Für intrasektorale Vorleistungen der Immobilienwirtschaft kommen 8.000 Erwerbstätige hinzu. Auf die von anderen Produktionsbereichen bezogenen Vorleistungen entfallen nur relativ kleine Beschäftigtenzahlen.
Betrachtet man sämtliche für die Errichtung, Modernisierung und Erhaltung sowie für die Bewirtschaftung von Bauwerken erbrachten Leistungen als Vorprodukte für die angestrebte Bereitstellung von Immobiliennutzungen, so können sämtliche Erwerbstätigen des Baugewerbes und des Grundstücks- und Wohnungswesens (2000 rund 2,8 Mio. bzw. 400.000 Erwerbstätige) als direkt für diese Aktivitäten eingesetzt angesehen werden.
Als mengenmäßige Messziffer für die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft ergibt sich, dass für die Bereitstellung von Immobiliennutzungen sowie die Erweiterung, Modernisierung und Substanzerhaltung des Bauwerksbestandes 2000 etwa 3,6 Millionen Arbeitsplätze erforderlich waren. Dies entspricht etwa einem Anteil von einem Zehntel aller Erwerbstätigen.

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