Studie: Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

Teil 7/7: Zukunftsperspektiven für die Bau- und Immobilienwirtschaft

Kurzfassung des Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e. V. an der Universität München

Dr. Volker Rußig

Leiter Fachgebiet Bautätigkeit und Immobilien
im Bereich Humankapital und Strukturwandel
Im Wortsinne „auf den ersten Blick“ hat jeder von uns tagtäglich mit Immobilien zu tun: Wohnung, Transportwege, Arbeitsplatz oder Ausbildungsstätte, Freizeit- oder Sportanlage. Es sind die Immobilienbestände, die maßgeblich die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft bestimmen. Ein hohes mikro- und makroökonomisches Gewicht haben aber auch die bau- und immobilienwirtschaftlichen Stromgrößen, durch die diese Bauwerksbestände verändert, erhalten und bewirtschaftet werden: Bauinvestitionen, Altbauerneuerung und Gebäudebewirtschaftung sowie die vielfältigen Zusatzfunktionen und -wirkungen von Immobilien, also z. B. Kapitalanlage, Alterssicherung, Baudenkmäler und Tourismus, auf die in dieser Kurzfassung nicht näher eingegangen werden kann.
Der lange Produktionsvorlauf, die hohe Nutzungs- und Lebensdauer sowie die Bindung von großen Kapitalbeträgen haben dazu geführt, dass die Immobilienwirtschaft von der schwachen Konjunkturentwicklung besonders negativ betroffen wurde.
Die Baukonjunktur sowie die Nachfrage nach Immobilien und deren Nutzung werden auch noch 2005 zur Schwäche tendieren und sich mittelfristig nur langsam erholen.
Selbst wenn der Tiefpunkt der Baukonjunktur im größten europäischen Markt demnächst erreicht wird, bleiben die Branchenaussichten auch mittelfristig eher gedrückt; der Anpassungsdruck auf Kapazitäten und Strukturen im Bausektor hält unvermindert an. Daraus resultiert die Gefahr, dass der Modernitätsgrad des Bauvermögens weiter sinkt, weil zu wenig für Substanzerhaltung und -erneuerung getan wird.
Mittelfristig steigt die Zahl der Privathaushalte, die Wohnfläche pro Einwohner und möglicherweise auch die Betriebsfläche pro Beschäftigten nehmen weiter zu, die Wohneigentumsquote und die Nutzeransprüche an die Ausstattungsqualität von Wohn- und Nichtwohngebäuden steigen ebenfalls. Hieraus ergeben sich Impulse nicht nur für die Bautätigkeit und für die Nachfrage nach Immobiliennutzungen, sondern auch für Wachstum und Beschäftigung in der Gesamtwirtschaft.
In der Diskussion um die langfristige Perspektive der Immobilienmärkte wird – vor dem Hintergrund einer räumlich differenzierten Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung – von sehr unterschiedlichen Entwicklungspfaden in den einzelnen Immobilienmarktregionen ausgegangen. Um Fehleinschätzungen zu vermeiden, ist die Verfügbarkeit von umfassenden, konsistenten statistischen Informationen auch auf regionaler Ebene von großer Bedeutung.
Die Immobilienwirtschaft kommt als Begriff in den offiziellen Systematiken nicht vor, was zur Untererfassung ihrer Leistungen und zur Unterschätzung ihres gesamtwirtschaftlichen Gewichts beiträgt. Ihre relative Bedeutung hat in den letzten Jahren – selbst in der (zu) engen Abgrenzung der amtlichen Statistik als Grundstücks- und Wohnungswesen – auf jeden Fall deutlich zugenommen.
Es gibt Anzeichen dafür, dass sich der Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft als ein wichtiger Teil des Dienstleistungssektors mit hohem Tempo fortsetzen wird.
Der Anteil der erfassten Immobiliendienstleistungen und damit die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft und ihr Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt werden weiter zunehmen.
Die messbaren Verflechtungen der zunehmend professionalisierten und effizienter agierenden Immobilienwirtschaft mit anderen Wirtschaftszweigen und dem Staat werden noch enger, vielfältiger und effektiver als sie es ohnehin schon sind. Trotz des reichlich vorhandenen Kapitals, das nach Anlagemöglichkeiten sucht, wird sich die Immobilienwirtschaft nur in kleinen Schritten von der Talsohle lösen können.
Für die genauere Beobachtung dieser Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft fehlen aussagekräftige, sowohl konsistente und angemessen untergliederte als auch aktuelle Daten, mit denen differenzierte Analysen zu bestimmten Sachverhalten bzw. Problemstellungen mit anspruchsvollen Methoden durchgeführt werden können.
Diese großen Daten- und Erkenntnislücken sollten nicht bloß als „bedauerlich, aber nicht zu vermeiden und deshalb hinzunehmen“ abgetan werden. Sie können zu gravierenden Fehlentscheidungen mit schwerwiegenden Konsequenzen für private und institutionelle Investoren oder Nutzer sowie für die Gesamtwirtschaft führen. Die rasch und nachhaltig zu intensivierenden Bemühungen um eine bessere Deckung des großen Daten- und Forschungsbedarfs sollten nach Möglichkeit auf die europäische Ebene abzielen.
Die Immobilienbranche wurde bislang in Deutschland und in Teilen von Europa in ihrer Bedeutung unterschätzt. Im Zuge des beschleunigten Strukturwandels haben sich aber tiefgreifende Veränderungen und eine neue Dynamik ergeben, die es aufmerksam zu beobachten und kritisch zu analysieren gilt.

München, im Juli 2005

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