Mit REITs flexibel in Immobilien investieren

Teil 3/4: Eine Frage der Transparenz – Unterschiede zwischen REITs und Fonds

REITs lassen sich besser analysieren

REITs haben oft Immobilien im Millardenwert im Portfolio und lassen sich daher besser analysieren
Transparenz ist ein beliebtes Stichwort von Verbraucherschützern und Anlageexperten. Bezogen auf Immobilieninvestments bedeutet Transparenz, dass ein Anleger genau die Objekte bekommt, in die er sein Geld auch anlegen möchte und dass die Entwicklung der Geldanlage leicht nachvollziehbar ist. Ganz einfach ist die Frage nach Transparenz bei Einzelimmobilien zu beantworten: Hier kauft ein Anleger „wie gesehen“ und kann bei Bedarf Gutachter hinzuziehen, um sich ein umfassendes Bild einer Immobilie zu machen. Doch ist es ratsam, auf die absolute Transparenz von Einzelimmobilien zu Gunsten einer breiteren Risikostreuung zu verzichten. Hier kommen wieder Fonds und REITs ins Spiel, die ihr Portfolio ausgewogener diversifizieren und in verschiedene Anlageobjekte investieren.

Geschlossene Immobilienfonds sind meist schwer zu verstehen

Geschlossene Immobilienfonds haben die Eigenschaft, dass ihre Anteilsscheine nach Auflegung nicht an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Vielmehr wird der Erfolg des Fonds hier an die Entwicklung eines konkreten Objekts bis zu einem festgelegten Stichtag geknüpft. Erst dann werden die in Aussicht gestellten Gewinne ausgezahlt. Meist liegen zwischen Auflegung und Auszahlung eines geschlossenen Immobilienfonds mehrere Jahre. Oft investieren diese Fonds in Einzelhandelsimmobilien, Feriendomizile oder andere Großprojekte. Auf den ersten Blick weisen geschlossene Fonds also eine hohe Transparenz auf, da diese Fonds meist in ein konkretes Projekt investieren. Anleger können einen Fondsprospekt einsehen sowie konkrete Aussagen über Art und Ziel des gemeinsamen Projekts beim Emittenten erfragen. Doch fehlt den meisten Investoren die Expertise, sich zu Großprojekten geschlossener Immobilienfonds ein unabhängiges Bild machen zu können. Wer hat schon die Erfahrung und kann den Erfolg eines Einkaufszentrums in einer mittelgroßen deutschen Stadt auf Sicht von mehreren Jahren prognostizieren?

Vorsicht vor Worthülsen – Jahresberichte sind oft unverständlich

Eine geringere Transparenz als geschlossene Immobilienfonds weisen offene Immobilienfonds auf. Hier wird in mehrere Objekte investiert. Laut Gesetz muss ein offener Immobilienfonds in mehr als fünfzehn Objekte investieren. Gleichzeitig darf der Wert eines Objekts zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht mehr als fünfzehn Prozent des Fondsvermögens ausmachen. Tatsächlich verwalten offene Immobilienfonds häufig mehr als einhundert Objekte. Um einen Einblick in das Portfolio des Fonds zu bekommen, müssen Anleger den Jahresbericht ihres Fonds abwarten. Die Fondsgesellschaften sind gesetzlich dazu verpflichtet, zweimal jährlich Rechenschaft über die Wertentwicklung des Projekts abzulegen. Dabei legen Gesellschaften auch liquide Mittel offen, stellen neue Objekte vor oder wagen einen Ausblick in die Zukunft des Fonds. Da diese Berichte meist sehr umfangreich sind und viele Gesellschaften selbst negative Entwicklungen gekonnt in branchentypische Worthülsen verpacken, müssen Anleger diese Berichte genau lesen.
Selbst wenn Probleme mit offenen Immobilienfonds publik werden, besteht die Gefahr, dass bereits zahlreiche Anleger ihre Fondsanteile eintauschen wollen und der Fonds vorübergehend geschlossen werden muss. Es empfiehlt sich skeptischen Anlegern daher, die einschlägige Fachpresse zu beachten und meist schon vor Veröffentlichung der Geschäftsberichte zu recherchieren. Nichtsdestotrotz bringen die Veröffentlichungspflichten bei offenen Immobilienfonds Kleinanlegern nur geringe Vorteile: Vielmehr führen die festen Termine dazu, dass zahlreiche Anleger im Falle von Schieflagen gleichzeitig die Flucht aus dem Fonds suchen.

REITs stehen ständig unter Beobachtung

Anders als bei geschlossenen und offenen Immobilienfonds stehen REITs ständig unter Beobachtung der Öffentlichkeit. Neben der für Aktiengesellschaften obligatorischen vierteljährlichen Berichtspflicht werden REITs von einer Vielzahl von Aktionären und Analysten börsentäglich beurteilt und genau unter die Lupe genommen. Durch die große Diversifikation der Immobilienportfolios lässt sich die weitere Entwicklung von REITs im Vergleich zu Fonds besser anhand volkswirtschaftlicher Daten beurteilen – es ist also anders als bei Fonds viel weniger relevant, wie sich ein einzelnes Objekt entwickelt. Zwar ist es REIT-Aktionären nahezu unmöglich, sämtliche Objekte zu begutachten, um sich so ein genaues Bild der Immobilien machen zu können, doch ist dies gar nicht nötig: Die Masse der Objekte führt dazu, dass „Einzelfälle“ kaum ins Gewicht fallen. Sollten einzelne REITs doch einmal Probleme bekommen, zeigt der Aktienkurs unmittelbar, wie es um eine Gesellschaft bestimmt ist. So können Anleger selbst unabhängig von Analysten und Quartalszahlen erkennen, wenn etwas „faul“ ist. Da REITs zudem nicht wie Immobilienfonds mit Ausgabeaufschlägen belastet werden, lohnt sich sogar der aktive Handel oder der Verkauf auf Verdacht – eine derartige Verkaufspanik wie bei offenen Immobilienfonds ist bei REITs ausgeschlossen.

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