Immobilienerwerb über Zwangsversteigerungen

Teil 2/3: Wie läuft ein Zwangsversteigerungsverfahren ab?

Vor jeder Zwangsversteigerung beauftragt das Gericht einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Immobilie und der Erstellung eines entsprechenden Verkehrswertgutachtens. Darin wird der Wert der zu versteigernden Immobilie ermittelt. Die Zwangsversteigerung an sich wird im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens von einem eingesetzten Rechtspfleger geleitet. Dieses Verfahren besteht aus dem Versteigerungs- und Erlösverteilungstermin. Es läuft insgesamt in fünf Schritten ab.

1. Schritt, die Eröffnungsphase

In dieser Phase gibt der Rechtspfleger die Gläubiger mit ihren Ansprüchen, die Anmeldungen der Beteiligten, den Inhalt des Grundbuches, die Daten zum Objekt und den festgelegten Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie bekannt. Er verweist auch auf eventuelle Besonderheiten der Immobilie wie z. B. den Denkmalschutz. Gläubiger und Schuldner müssen an der Versteigerung nicht teilnehmen, für sie besteht keine Anwesenheitspflicht.
Desweiteren legt der Rechtspfleger das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen dar. Diese Erläuterungen des Rechtspflegers sind für Ersteigerer außerordentlich wichtig, denn wird das geringste Gebot nicht erreicht, darf der Zuschlag von Amts wegen nicht erteilt werden. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Ersteher übernehmen muß. Es richtet sich nach dem die Zwangsversteigerung betreibenden, bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Ersteher übernommen werden. Hinzu kommen die Gerichtskosten und die Grundsteuern.
Die Versteigerungsbedingungen regeln die Rechte und Pflichten des Erstehers. Sind dem Rechtspfleger zwischen Gutachtenerstellung und Versteigerungstermin Veränderungen an der Immobilie bekannt geworden, wird er diese ebenfalls mitteilen.

2. Schritt, die Bietstunde

Nach der Eröffnung folgt die Bietstunde, welche mindestens 30 Minuten dauert. Nun fordert der Rechtpfleger zur Abgabe der Gebote auf. Jeder Bieter muß seinen gültigen Ausweis vorlegen und 10 % des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes als Sicherheit hinterlegen. Dies kann durch Verrechnungsscheck, einer Bankbürgschaft oder der vorherigen Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse erfolgen.
Falls mehrere Personen zusammen bieten wollen, müssen alle anwesend sein oder es müssen notarielle Vollmachten für die Abwesenden vorgelegt werden. Für Handelsgesellschaften, juristische Personen und Vereine ist zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage eines beglaubigten Registerauszuges notwendig.
Treten beim Identitätsnachweis, in der Vertretungsbefugnis oder der hinterlegten Sicherheit Probleme auf, wird das Gebot im Termin zurückgewiesen. Ist die Bietzeit abgelaufen und werden keine Gebote mehr abgegeben, fordert der Rechtspfleger nochmals zur Abgabe von Geboten auf. Dann verkündet er das Höchstgebot, auch Meistgebot genannt, dreimal. Aber auch danach kann noch ein Gebot abgegeben werden, weil die Bietstunde erst endet, wenn der Rechtspfleger offiziell das Ende der Versteigerung bekanntgegeben hat. Hiernach ist eine Erhöhung des Gebots nicht mehr zulässig.
Gemäß § 30 des Zwangsversteigerungsgesetzes (http://dejure.org/gesetze/ZVG/30.html) kann jeder betreibende Gläubiger die Einstellung des laufenden Verfahrens herbeiführen. Bewilligt der bestrangig betreibende Gläubiger diese Einstellung, wird das Verfahren in der Regel sofort eingestellt. Das gilt auch für die zweite einstweilige Einstellung durch einen Gläubiger. Die dritte Einstellung hebt das Verfahren auf, weil sie als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet wird.

3. Schritt, die Zuschlagsverhandlung

Nach Abschluß der Bietstunde wird über den Zuschlag verhandelt. In dieser Verhandlung können Anträge für die Zuschlagserteilung oder zur Zuschlagsversagung gestellt werden.
Liegt beim ersten Versteigerungstermin das Höchstgebot über 70 % des Verkehrswertes, geht die Immobilie an den Höchstbietenden. Liegt das Höchstgebot unter 70 % des Verkehrswertes, kann ein antragsberechtigter Gläubiger per Antrag die Erteilung des Zuschlags verhindern. In diesem Fall ist ein neuer Termin anzuberaumen.
Sollte das Höchstgebot 50 % des Verkehrswertes unterschreiten, muß der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Auch in diesem Fall wird einen neuer Termin angesetzt.
Die Versagung des Zuschlags kann jedoch nur einmal erfolgen. Wurde der Zuschlag bereits aus Gründen der Nichterreichung der Grenzen von 50 % oder 70 % versagt, so kann im nächsten Versteigerungstermin der Zuschlag aus diesen Gründen nicht mehr versagt werden.
Liegt das Höchstgebot unter 10 % des Verkehrswertes, kann der Rechtspfleger die Entscheidung vertagen, einerseits um eine Verschleuderung der Immobilie zu vermeiden und andererseits um dem Schuldner die Gelegenheit zu geben, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen. Letztendlich entscheidet das Vollstreckungsgericht auch in solchen Sachlagen hinsichtlich der Erteilung oder Versagung des Zuschlags durch einen Beschluß.
Für den Fall, daß kein Gebot abgegeben wird, muß das Zwangsvollstreckungsverfahren eingestellt werden. Die Gläubiger haben die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen.
Liegen die rechtlichen Voraussetzungen zur Zuschlagserteilung vor, kann der Rechtspfleger den Zuschlag erteilen. Der Zuschlag erfolgt durch Beschluß. Mit der Erteilung des Zuschlags wird der Ersteher bereits vor dem Eintrag ins Grundbuch Eigentümer. Der Zuschlagbeschluß ist zugleich auch Räumungstitel. Der Ersteher kann nun die Zwangsräumung betreiben, wenn der alte Eigentümer die Immobilie noch bewohnt. Das gilt jedoch nicht für vermietete Immobilien.

4. Schritt, die Erlösverteilung

Nach Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses wird ein besonderer Termin zur Erlösverteilung anberaumt. Zu diesem Termin werden sämtliche Beteiligten geladen. Vorher wird dem Ersteher die Summe mitgeteilt, die er rechtzeitig zum Verteilungstermin auf ein Konto der Gerichtskasse zu überweisen hat. Anders als der Versteigerungstermin ist der Erlösverteilungstermin nicht öffentlich. Zum Erlösverteilungstermin wird vom Rechtspfleger ein Plan aufgestellt, aus dem sich ergibt, welcher Gläubiger an welcher Rangstelle wieviel aus dem Versteigerungserlös erhält.

5. Schritt, die Eintragung ins Grundbuch

Nach dem Erlösverteilungstermin und sobald dem Versteigerungsgericht die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt, ersucht der Rechtspfleger das Grundbuchamt mit der Eintragung des Erstehers ins Grundbuch zu den im Zuschlagsbeschluss angegebenen Bedingungen. Hierbei handelt es sich um eine Berichtigung des Grundbuches, da der Ersteher schon durch den Zuschlag Eigentümer wurde. Die Nachricht vom Grundbuchamt über die vorgenommene Eintragung beendet das Zwangsversteigerungsverfahren.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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