Altbaumodernisierung hat viele Gesichter

Teil 2/3: Ausgangsbasis für die Modernisierung

Sobald die Ziele einer zu planenden Altbaumodernisierung klar sind, ist es erforderlich die Grundsubstanz des Altbaus zu prüfen und zu analysieren. Manche kostenrelevanten Faktoren erschließen sich dabei schon auf den ersten Blick: Ornamente im Fassadenbereich unterliegen oft dem Denkmal- oder Ensembleschutz und erfordern in der Regel die qualifizierte Hand eines Stuckateurs. Doppelkasten- und Sprossenfenster sind evtuell wegen Denkmal- oder Ensembleschutz zu erhalten und recht kostenträchtig. Selbst die heute teilweise möglichen Ersatzfenster mit Thermopane-Doppelglasscheiben sind meist teure Spezialanfertigungen.
Insbesondere vor einer Kaufentscheidung ist es zwingend den Wert des Baukörpers und seinen derzeitigen Zustand möglichst präzise zu erfassen. So werden Ursachen, die eine Modernisierung nötig machen, aufgedeckt wie z. B. Bauschäden und Verschleiß an der Bausubstanz, Abdichtungsprobleme, Fassaden- und Dachuntersuchung, differenzierte Prüfung der Statik insbesondere bei Holzbalkendecken (beispielsweise auf Holzschwamm). Manch fachmännische Begutachtung ist erforderlich, um den realen Zustand eines Baukörpers genau zu ermitteln. Natürlich gibt es Richtwerte oder Erfahrungswerte für eine Altbaumodernisierung, aber diese ermöglichen nur eine grobe Kostenschätzung, letztlich kommt der verantwortungsbewußte Bauherr nicht darum herum, individuell das einzelne Objekt zu kalkulieren, um die Risiken zu begrenzen. Manche Bauschäden, wie z. B. der Hausschwammbefall sind auch bei qualifizierter Begutachtung nur schwer einzuschätzen. Da hier erst während der Bauarbeiten der Umfang der Schäden und mithin der Kosten erkennbar wird, sollte ein finanzielles Polster von 20 bis 30 Prozent der kalkulierten Kosten vorhanden sein, um solche Eventualitäten auffangen zu können. Falls erforderlich kann man immer an anderer Stelle einsparen, indem weniger hochwertige Standards umgesetzt werden.
Im Rahmen der Grundstücks- und Gebäudebewertung werden die Mieteinnahmen ermittelt, sowie Kosten und Nutzen einer sinnvollen Modernisierung abgewogen, um eine möglichst große Investitionssicherheit zu erreichen. Eine erforderliche Modernisierung mit all ihren Unwägbarkeiten wirkt auch immer mit kaufentscheidend.

Umsichtige Planung der Modernisierungsarbeiten führt zum Erfolg

Bei der Altbaumodernisierung steht meist Werterhaltung und Werterhöhung im Mittelpunkt. Nahezu ebenso zentral sind mittlerweile Umweltschutzaspekte sowie Energiesparmaßnahmen und deren Kosteneffizienz vor dem Hintergrund ständig steigender Energiepreise unter Ausnutzung bestehender Förderungsmöglichkeiten.
Wenn die angestrebten Ziele definiert sind und die Ausgangslage soweit möglich erfaßt ist, gilt es die Planung auf der Basis einer präzisen Kosten-Nutzen-Kalkulation zu differenzieren. An dieser Stelle gewinnt der Zeitfaktor an Bedeutung: Welche Modernisierungsmaßnahmen sind aktuell zwingend, weil diese dringend notwendiger Schadensbegrenzung dienen oder vergleichsweise kurzfristig eine Amortisation erreicht werden kann? Welche Vorhaben sind grundsätzlich sinnvoll, können aber in die Zukunft verschoben werden? Wann rechtfertigen es Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkte, die Wärmedämmung der Fassaden und des Daches entsprechend der neuen Energieverordnung auf den Stand der Technik zu bringen? Macht es Sinn die Dachdämmung noch herauszuzögern, um diese in der Zukunft gleich mit dem Ausbau moderner Dachgeschoßwohnungen zu verbinden?
Man kann sich denken, daß in einem Mietobjekt an dieser Stelle der Planung die Auslastung von wesentlicher Bedeutung ist, da ein guter Vermietungsstand ein Modernisieren in Teilschritten nahelegt. Hoher Leerstand hingegen macht die durchgängige Modernisierung in einem Zuge sinnvoll, um eine bessere Vermietbarkeit erst einmal herzustellen.
Natürlich wäre eine umfassende Altbaumodernisierung, welche den Baukörper hinsichtlich Fassade, Dach, Fenster, Treppenhaus und Keller erhält, schützt und wärmedämmt ebenso wünschenswert, wie das Gebäude bezüglich Heizungs-, Elektro- und Sanitärtechnik auf den neuesten Stand zu bringen. Oftmals erzwingen aber die finanziellen Rahmenbedingungen eine schrittweise Modernisierung. Sind also diese zeitlichen Prioritäten hinsichtlich eines Immobilienobjektes auch in ihrer Finanzierbarkeit durchdacht, geht es an die konkrete Planung der Baumaßnahmen.
Für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen gibt es klare Kalkulationsgrundlagen. Die Wärmedämmung der Fassaden kann ebenso wie der K-Wert der Fenster weitgehend nach Anforderung gewählt werden. Bei vorhandenen Heizungsanlagen ist die Beratung durch einen Fachmann erforderlich. Dieser kann relativ exakt berechnen, wann eine Erneuerung Sinn macht. Neben der Effizienz spricht für eine neue Heizung auch die Möglichkeit einer neuen Brennstoffwahl. Denn gerade alternative Systeme basierend auf Holzpellets oder der Kraft-Wärme-Kopplung werden aufgrund der steigenden Öl- und Gaspreise häufiger nachgefragt. In der Regel bewährt es sich, die Maßnahmen und Tätigkeiten der einzelnen Gewerke mit dem Architekten zu planen und hernach die angedachten Maßnahmen auch mit den ausführenden Baufirmen abzusprechen, da diese im Alltag konkrete Erfahrungen mit den Produkten und Materialien machen.

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