Altbaumodernisierung hat viele Gesichter

Teil 1/3: Zielanalyse der geplanten Maßnahmen

Altbaumodernisierungen sind aus vielen Gründen immer wieder erforderlich. Dabei können Ausgangsbasis und Ziel der Modernisierung aber sehr unterschiedlich sein. Entsprechend divergieren Kosten und Intensität je nach den umgesetzten Ansprüchen erheblich: von reinem Werterhalt über die erwünschte Verbesserung des Marktzugangs bei einem Mietobjekt bis zu persönlicher Liebhaberei bei geplanter Eigennutzung.
Da zudem auch die Bausubstanz und das Alter des Hauses variiert und der gegebene Verschleiß an der Bausubstanz durch lokale Faktoren beeinflußt ist, ergibt sich zwingend: Altbaumodernisierungen müssen individuell geplant werden.

Am Anfang steht die Zielanalyse der Modernisierung

Bei jeder Altbaumodernisierung stellt sich die Frage nach den angestrebten Zielen. Eine aus Renditegründen erworbene oder zum Erwerb anstehende Immobilie wird sicherlich für völlig andere Ziele modernisiert werden als beispielsweise ein alter Bauernhof, welchen man sich zum eigenen Lebensmittelpunkt auserkoren hat. Entsprechend werden sich die Ansprüche an die spätere Wohnqualität und die Bereitschaft zu investieren unterscheiden. Die geplanten Nutzungsformen und Zielsetzungen zu analysieren, ist daher der erste Schritt in der Planung von Altbaumodernisierungen.
Im Falle einer Wohnanlage oder Gewerbe-Immobilie, die als Geldanlage fungieren soll, ist vor allem der derzeitige Vermietungsstand von Bedeutung, denn eine Modernisierung kann durchaus ein geeignetes Mittel sein, um eine schwer vermietbare Immobilie besser im Markt zu platzieren. Hier ist es eventuell lohnend, höhere Wohnqualität zu schaffen und die Räumlichkeiten mit größeren Fenstern, französischen Balkonen oder Wintergärten heller und freundlicher zu machen sowie Bäder einzubauen, zu vergrößern oder zu verschönern.
Ebenso kann es der Vermietbarkeit dienen, den Grundriß zu verändern, indem man Wohnungen zusammenlegt, um sie der Nachfrage des Marktes anzupassen oder indem man Wohnungen gezielt verkleinert, da kleinere Wohneinheiten der wachsenden Anzahl an Singlehaushalten entgegenkommen und zudem relativ höhere Mieteinnahmen bringen.
In jedem Falle sollten all diese Maßnahmen in Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Architekten geplant werden, insbesondere falls der Grundriß verändert werden soll, was heute durch den Einsatz von Trockenbau und Leichtbau oftmals ohne große statische Eingriffe möglich ist.
Ist der Vermietungsstand hingegen hoch, mag es aus verschiedenen Gründen Sinn machen, die Modernisierung nur in Teilen zu vollziehen oder in die Zukunft zu verschieben. Mietanpassungen zur Amortisation von Investitionen sind in bestehenden Mietverhältnissen nur begrenzt, bei Neubezug im Rahmen von Mietparteiwechseln aber erheblich einfacher durchzusetzen. Überdies sind Mietern umfangreichere Baumaßnahmen in den von ihnen bewohnten Räumen kaum zuzumuten. Dennoch wird man auch hier Modernisierungen durchführen, die Schäden am Bauwerk verhindern z. B. Sanierung von Dächern und Fassaden oder die Abdichtung von Kellern zur Vermeidung von Spätschäden. In der Regel stellt auch der Einbau von Bädern bzw. einer Zentralheizung eine sinnvolle Investition dar, die in Altbauten direkt auf die Miete umgelegt werden kann. In diesem Zusammenhang wird oft auch eine Strangmodernisierung unter anderem zur Verbesserung der elektrischen Versorgung umgesetzt, welche gleichzeitig als Synergie eine moderne Klingelanlage und die Vorbereitung eines eventuellen späteren Dachausbaus vorbereiten kann. Welche Qualitätsstandards zum Einsatz kommen wird hier selbstredend angepaßt an die Marktsituation entschieden werden müssen.

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