Baumängel sind unvermeidbar - daraus resultierende Schäden schon

Teil 2/3: Durchsetzbarkeit

Baumängel müssen vom Verursacher beseitigt bzw. reguliert werden. Hierfür ist der mit der Objektüberwachung beauftragte Bauleiter in Zusammenarbeit mit den bauausführenden Firmen verantwortlich. Ist die Mängelbeseitigung nicht möglich, haben die Verantwortlichen umgehend für ausgleichenden Schadenersatz zu sorgen.
Das eigentliche Problem und Risiko des Bauherrn besteht nicht im Baumangel selbst sondern in der Tatsache, daß die Mängelbeseitigung wie auch Schadensregulierung im Rahmen seiner Verträge mit dem Objektüberwacher und den bauausführenden Firmen auch erfolgreich durchgesetzt werden kann.
Der Bauherr erfüllt seine Verträge indem er den vereinbarten Preis bezahlt und hat demzufolge auch Anspruch auf Erfüllung der bestellten Bauleistungen. Dieser Anspruch bzw. dieses Recht muß jedoch gesichert werden. Welche Sicherheiten für die Durchsetzbarkeit der Rechte des Bauherrn angemessen sind und in Erwägung gezogen werden sollten, kann nur im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit den bauausführenden Firmen ausgelotet und festgeschrieben werden. So können zum Beispiel Vertragserfüllungsbürgschaften seitens der Baufirmen gestellt oder Versicherungen für den Konkursfall abgeschlossen werden. Kann eine Firma Ihnen die benötigten Sicherheiten nicht liefern, von denen Sie ja nur Gebrauch machen, wenn diese ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, dann sollte eine andere Firma beauftragt werden, die Ihnen die gewünschten Sicherheiten garantiert.
Hierzu sollte sich jeder Bauherr von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt beraten lassen. Auch kompetente und erfahrene Architekten und Bauingenieure, die jahrelang als Objektüberwacher tätig waren, können eine wertvolle Beratungshilfe sein. Nur so kann sich der Bauherr darauf verlassen, daß mögliche Baumängel und Verursacher schnell festgestellt werden und einer Schadensregulierung nichts im Wege steht.

Die Verantwortung für die Mängelbeseitigung trägt der beauftragte Objektüberwacher

Die Beseitigung eines Baumangels ist meistens kein Problem, wenn der Verursacher schnell identifiziert wird. Hierfür ist gemäß Leistungsphase 8 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) der beauftragte Objektüberwacher zuständig und verantwortlich. Er sollte Baumängel möglichst rechtzeitig erkennen, diese umgehend anmahnen und auf deren Beseitigung drängen. Um dies zu erreichen, ist eine akribische und fortlaufende Kontrolle und Prüfung aller ausgeführten Bauleistungen durch den Objektüberwacher erforderlich. Treten Abweichungen oder Mängel auf, kann er in Abstimmung mit dem Bauherrn sofort entsprechende Gegenmaßnahmen einleiten.
Entweder die Baumängel werden vom Verursacher umgehend selbst beseitigt oder, wenn dies nicht möglich ist, die festgestellten Baumängel werden mit allen Folgeschäden über eine vorher vom Verursacher erbrachte Bürgschaft oder Versicherungen finanziell ausgeglichen. Mit diesen Mitteln könnte zum Beispiel eine andere Firma hinsichtlich der Mängelbeseitigung beauftragt werden oder es werden damit Mietausfälle abgefangen.
Es kann sein, daß ein Objektüberwacher seine Kontrollpflichten verletzt und daraus Schäden entstehen. Hierfür muß er haften. Werden Mängel zu spät festgestellt, können unter Umständen weitere, unangenehme Folgekosten auflaufen. Auch diese Dinge sind in den Verträgen festzuhalten und zu regulieren.
In solchen Fällen muß der Bauherr prüfen bzw. prüfen lassen, inwieweit ein vorhandener Baumangel nicht hätte schon früher festgestellt werden können und ob eine Verletzung der Kontrollpflichten vorliegt. Hierfür sollte gegebenenfalls ein externer Bausachverständiger herangezogen werden, der dazu eine fachlich qualifizierte, gutachterliche Stellungnahme abgibt. Wichtig ist jedoch, daß auch im Rahmen des Vertrages mit dem Objektüberwacher genau geregelt wird, wofür er wann und wie haftet und daß nachgewiesene Haftungschäden auch finanziell abgedeckt sind.
Was ist jedoch zu tun, wenn der Verursacher des Mangels nicht eindeutig festgestellt werden kann und der Objektüberwacher sich deshalb mit den bauausführenden Firmen streitet? Hier ist zwingend ein fachkundiger Anwalt einzuschalten. Die Regulierung festgestellter Baumängel und Folgeschäden wurde zwar vom Grundsatz her gesichert, kann aber nur durchgesetzt werden, wenn auch der oder die Verursacher und ihre jeweiligen Anteile am nachgewiesenen Schaden ermittelt werden.
Um die Verursacher und deren Anteil am Bauschaden juristisch einwandfrei zu ermitteln und um mögliche Probleme bei der Inanspruchnahme der Bürgschaften oder Versicherungen auszuschließen, sollte ein fachkundiger Anwalt eingeschaltet werden. Es ist natürlich hilfreich, den gleichen Anwalt zu wählen, der auch die Bauverträge geprüft hat. Dem versierten Anwalt sollte es trotz aller Streitigkeiten zwischen Baufirmen und Objektüberwacher möglich sein, die Rechte und Ansprüche des Bauherrn exakt festzustellen und gegebenenfalls auch durchzusetzen.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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