Bedarfsgerechte energetische Modernisierung und Instandsetzung

Teil 1/3: Rentabilität

Immobilien stellen in der Regel langfristige Investitionen dar. Natürlich macht der Fortschritt auch bei der Bau- und Immobilienbranche nicht halt. Herr Thielemann ist Geschäftsführer der Ingenieurkunst GmbH in Berlin und als unabhängiger Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien tätig. Er verdeutlicht uns die Entwicklung anhand eines Beispiels: „Aus den 15 Baustoffen, mit denen vor 100 Jahren ein Haus komplett erstellt wurde, sind mittlerweile weit über 500.000 Baustoffe geworden, die in der modernen Bauindustrie heute eingesetzt werden.“ Auch die Kosten für den Energieaufwand bleiben selbstverständlich nicht auf dem Niveau der Erstellungszeit eines Gebäudes stehen. Die Menge und Art der Primärenergie, die aufgewendet werden muß, um die Immobilie zu beheizen und die Nutzer mit Warmwasser zu versorgen, hängt aber direkt von der technischen Ausstattung des Gebäudes ab.

Energetische Modernisierung rentiert sich

Meist wachsen über die gesamte Nutzungsdauer einer Immobilie die Energiekosten für die Mieter, weswegen die Nebenkosten insgesamt auch „zweite Miete“ genannt werden. In den letzten Jahren stiegen die Kosten insbesondere für fossile Energieträger wie Öl und Gas rapide an und erreichten bisher unbekannte Höhen. Aus diesem Szenario ergibt sich logisch, daß es Sinn macht, den Nutzen einer energetischen Modernisierung für ein Gebäude immer mal wieder neu zu kalkulieren. Tatsächlich sind viele Mietwohnungen älteren Datums. Derzeit ist mehr als die Hälfte des gesamten Wohnungsbestandes in Deutschland noch vor 1978 erstellt worden. Diese Wohnungen können natürlich nicht den Standards entsprechen, die durch eine Modernisierung mit den heutigen technischen Möglichkeiten erreicht werden können. Insbesondere in den großen Städten, wie beispielsweise Berlin, gibt es einen erheblichen Bestand an Mietshäusern, die sogar schon zwischen 1880 oder 1910 gebaut wurden. Altbauten dieser Art besitzen vielfach ihren ganz eigenen Charme und erfreuen sich wegen ihrer Großzügigkeit hinsichtlich Raumhöhen und Wohnungsgrundriß einer erheblichen Beliebtheit. Hinsichtlich Wärmeisolation und technischer Gebäudeausrüstung bleiben sie aber meist weit unter den heutigen Standards zurück. Herr Thielemann sagte uns dazu: „Die ‚zweite Miete’ reicht in diesen alten Mietshäusern zum Teil sogar schon an die erste Miete heran. Mir ist persönlich ein Fall in einem solchen Altbau bekannt, in dem die Kaltmiete gerade mal bei 2,80 Euro pro Quadratmeter, die Energiekosten bzw. Betriebskosten aber schon bei 2,30 pro Quadratmeter liegen“. Nur in Verbindung mit solch niedrigen Kaltmieten ist dies für die Mieter noch finanzierbar. Da aber weiterhin mit steigenden Energiekosten gerechnet werden muß, wird es auf Dauer auch für den Vermieter problematisch.
Ein Neumieter orientiert sich natürlich an modernen Standards und wünscht sich neben zeitgemäßem Komfort kalkulierbar und dauerhaft niedrige Gesamtkosten für die Wohnung. Eine durch hohe Energiekosten erschwerte Vermietbarkeit oder gar drohender Leerstand verringert deshalb den ökonomischen Nutzen einer Immobilie für den Vermieter. Spätestens hier wird es für den Eigentümer sinnvoll, durch gezielte Investitionen in die Ausstattung von Altbauten die künftigen Kosten für den Energieverbrauch erheblich zu senken. Schnell gewinnt so auch alter Wohnbestand wieder an Attraktivität für die Mieter. Nach einer Modernisierung kann der Vermieter in den allermeisten Fällen seine Investitionen durch eine Erhöhung der Kaltmiete wieder erwirtschaften und nach der Amortisation sogar eine höhere Rendite realisieren. Etwa alle zwei Jahre wird durch den Gesetzgeber die aktuelle Energieeinsparverordnung der Entwicklung angepaßt. Entscheidend für den Mieter ist, daß er eine Kenngröße an die Hand bekommt, welche für ihn eine verläßliche Aussage über den künftigen Energieverbrauch seiner Wohnung zuläßt. Ein heute üblicher Jahresenergiebedarf liegt bei 200 kW pro Quadratmeter und Jahr. Fast immer kann durch entsprechende Maßnahmen eine erhebliche Unterschreitung dieses Wertes oder sogar ein Niedrigenergiestandard erreicht werden. Als Ziel sind Energieaufwendungen zwischen 30 und 70 kW pro Quadratmeter und Jahr eine sinnvolle Vorgabe und in der Regel realisierbar. Unter dieser Voraussetzung verliert für den Mieter die Angst vor steigenden Preise für Energiekosten ihre Brisanz.
Nach einer qualifizierten energetischen Modernisierung sollte sich der Mieter aber auch darauf verlassen können, daß er langfristig und nachhaltig mit entsprechend verringertem Verbrauch und damit zusammenhängend reduzierten Kosten rechnen kann. Denn selbst wenn wie zu erwarten die Kosten für Primärenergie weiter steigen, werden für einen solchen Mieter aufgrund des verringerten Energiebedarfs seiner Wohnung die Kosten im Rahmen bleiben. Auch vor dem Hintergrund der weltweiten Klimaerwärmung sind die enormen ökologischen und ökonomischen Potentiale im Bereich energetischer Modernisierungen von wachsender Bedeutung.

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