Eigentumswohnungen im Trend

Teil 2/3: Worauf man beim Erwerb einer Eigentumswohnung achten sollte

Wieso Wohneigentum der Miete vorzuziehen ist, haben wir bereits von Walter Müller, Experte für Immobilienfinanzierung, erfahren. Entschließt man sich jedoch für den Erwerb einer Immobilie, gibt es dennoch einige Dinge die man beachten sollte. Beim Immobilienkauf muß man zwischen einer Wohnung, die sich gerade im Bau befindet und einer bereits bezugsfertigen Wohnung, unterscheiden. Hier bestehen bedeutsame rechtliche Unterschiede bezüglich der Mängelhaftung. Befindet sich das Objekt im Bau, bestehen gesetzliche Regelungen. Fünf Prozent des Kaufpreises behält der Käufer meist für mögliche Mängel ein. Zudem besteht bei im Bau befindlichen Objekten eine relativ große Rechtssicherheit.
Ist die Wohnung jedoch bezugsfertig, besteht keine Gewährleistungsverpflichtung seitens des Verkäufers. Die Immobilie wird „wie gesehen“ gekauft. Schadenersatzansprüche kann der spätere Käufer nur geltend machen, sofern der Tatbestand der arglistigen Täuschung vorliegt. Daher ist beim Erwerb von bezugsfertigen Objekten, neben der Bewohnerstruktur, worauf später eingegangen werden soll, eine intensive Prüfung der Bausubstanz notwendig. Insbesondere die Bereiche des Daches oder Kellers, stellen laut Müller potentielle Problembereiche dar. Der Experte rät beim Kauf einer bezugsfertigen Immobilie stets dazu, sich die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle vorlegen zu lassen und diese zu sichten. Denn bestehen Probleme an der Bausubstanz, ist dies in den Protokollen vermerkt. Eine andere Option, mit der sich der Käufer verhältnismäßige Sicherheit verschaffen kann, ist das Gutachten durch einen unabhängigen Experten. Dies ist jedoch teilweise sehr kostenintensiv und bietet trotz allem keine Garantie für den tadellosen Zustand der Immobilie. Die Eigentümerversammlungsprotokolle einzusehen, ist kostenfrei und eine sehr gute Möglichkeit, sich einen Eindruck von der Bausubstanz eines Objektes zu machen.

Verhandeln Sie mit Ihrem Makler und senken Sie zusätzliche Kosten

Die Lage der Immobilie sollte natürlich auch ein bedeutsamer Faktor für die spätere Kaufentscheidung sein. Meist spielen hier persönliche Gründe eine Rolle, schließlich möchte nicht jeder unbedingt in einer Großstadt wohnen. Trotz allem sollte man beim Immobilienkauf darauf achten, daß das Objekt in eine gute Infrastruktur eingebunden ist. Die Nähe zu einer Stadt, eine gute Verkehrsanbindung und viele weitere Faktoren sind hier ausschlaggebend. Je besser die Lage, je sicherer ist eine positive Wertentwicklung des Objekts.
Bevor der bedeutsame Punkt Immobilienfinanzierung aufgegriffen werden soll, bleibt zu erwähnen, daß beim Kauf einer Eigentumswohnung Zusatzkosten entstehen, die in etwa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Man sollte sich über diese Kosten im Klaren sein und sie bereits in die Überlegungen eine Immobilie zu erwerben, einbeziehen. Detailliert setzen sich diese Zusatzkosten folgendermaßen zusammen:
  • 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer,
  • 1,5 Prozent für Notar und Eintragung der Grundschuld und
  • 5 Prozent Maklergebühren.
Die Gebühren für den Makler können teilweise sogar über den erwähnten fünf Prozent liegen. Dennoch sollte sich der Immobilienkäufer darüber im Klaren sein, daß die Position der Maklergebühren die einzig verhandelbare Position ist und versuchen, hier die Gebühren zu mindern.

Wie sollte man eine Immobilie finanzieren? Die Art der Nutzung entscheidet!

In der selbst genutzten Wohnung sollte der Eigenkapitalanteil sehr hoch sein, da man in der selbst genutzten Wohnung kaum noch steuerliche Vorteile aus Verbindlichkeiten ziehen kann.
In einer vermieteten Wohnung kann Fremdfinanzierung sinnvoll sein, da hier durch den sogenannten Schuldzinsenabzug steuerliche Absatzmöglichkeiten bestehen. Die Frage der Finanzierung einer Immobilie ist also von der Art der Nutzung abhängig.
Jedoch wird kaum ein Eigentümer seine Wohnung in bar bezahlen. Meist schreibt die Bank die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals vor. Meist werden zwischen 10 und 25 Prozent der gesamten Kaufsumme verlangt. Die genaue Gestaltung des Kredits ist zudem noch von der Art der Sicherheiten, die man der Bank bieten kann, abhängig. Bei einer Grundschuld auf die erworbene Immobilie ist nicht der Kaufpreis Ausschlag gebend, vielmehr unternimmt die Bank eigene Analysen, um einen für sie realistischen (und auch günstigen) Betrag anzusetzen. Diese Beträge sind je nach Kreditinstitut unterschiedlich hoch. Daher lohnt es sich, bei der Immobilienfinanzierung mehrere Banken zu konsultieren. Grundsätzlich jedoch, sollte man Eigenkapital, sofern vorhanden, dem Fremdkapital vorziehen, da so die monatliche Belastung durch Zinsen und Gebühren entfällt.

Wieso die Preissteigerung die gefühlte Zinsbelastung senkt

Immobilien verfügen über einen sehr hohen Sicherheitsfaktor bezüglich ihrer Wertentwicklung. In den vergangenen fünfzig Jahren sind die Immobilienpreise, abhängig von Lage und Qualität, fast durchgängig gestiegen. In den frühen 90er Jahren jedoch, wurde der Immobilienmarkt, vor allem im Osten Deutschlands, sehr spekulativ. Dies führte teilweise auch zu Wertverlusten im Bereich der Immobilien. Durch die Analyse von Lage und Bausubstanz, in Verbindung mit einer allgemeinen Marktanalyse, läßt sich jedoch das Risiko bei Immobilien sehr stark minimieren.
Einen bedeutsamen Einfluß auf die Wertentwicklung von Immobilien hat auch die Preissteigerung, bzw. Inflation. Wenn man in Zeiten niedriger Bauzinsen eine Immobilie für 100.000 Euro kauft und sie komplett für 5 Prozent Zinsen fremdfinanziert, sollte man darauf achten, daß der Kreditvertrag eine lange Laufzeit vorsieht. Durch die stetigen Preissteigerungen erhöht sich langfristig auch das Gehalt merklich. Wer beispielsweise bei Kreditaufnahme 3.000 Euro verdient und über die Dauer von zwanzig Jahren jedes Jahr nur ein Prozent Lohnsteigerung hat, verdient nach 20 Jahren schon ca. 3.660 Euro. Die Belastungen des langfristigen Kredits bleiben dagegen nominal stets gleich. Somit schwindet die gefühlte Zinsbelastung durch die zunehmende Inflation.

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Walter Müller
Bankkaufmann
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