Vermeidung von Bauschäden und Baumängeln

Teil 1/2: Ursachen und Folgen

Ein Baumangel liegt vor, wenn ein Bauwerk nicht die ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit oder vertraglich zugesicherten Eigenschaften aufweist und somit der Wert des Gebäudes sowie seine Gebrauchstauglichkeit objektiv herabgesetzt wird. Leider lassen sich Baumängel und Bauschäden nicht gänzlich vermeiden, so sehr dies auch anzustreben ist.

Was sind typische Baumängel und Bauschäden?

Die häufigsten Baumängel sind Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, an der Fassade, im Dachbereich oder aber auch im Wohnbereich, sichtbar durch Schimmelbildung. Weitere häufig anzutreffende Baumängel sind Wärme- und Schallmängel, entstanden durch mangelhafte Dämmung der Außenwände, der Dächer sowie der einzelnen Geschoßdecken, insbesondere der Kellerdecken. Schäden in diesen Bereichen lassen sich nur mit erheblichen und damit kostspieligem Aufwand wieder beheben. Auch der Einsatz schadstoffbelasteter Baumaterialien sowie der Einsatz nicht erprobter Bauverfahren ist ein Mangel und für den Laien nicht immer gleich zu erkennen.

Welche Ursachen haben Baumängel?

Überall, wo eine ungenügende und mangelhafte Planung, eine Überbelastung der Bauleitung, ein ungerechtfertigter Kosten- und Zeitdruck oder ein unzureichendes Vergabeverfahren anzutreffen ist, bleibt die Qualität der Bauausführung auf der Strecke. Hier kann sich jeder ausrechnen, daß durch diese Zustände ebenfalls Baumängel und Bauschäden ausgelöst werden können.

Welche Folgen entstehen durch Baumängel und Bauschäden?

Schon vor der Bauabnahme kann der Bauherr die Neuherstellung des Werkes verlangen, wenn eine Nachbesserung nicht möglich oder nicht geeignet ist, um ein mangelfreies Werk herzustellen.
Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Fliesenleger Fliesen auf einem mangelhaft hergestellten zerbröckelnden Estrich verlegt, so das die Fliesen bei der Benutzung brechen. Auch nach der Abnahme kann der Bauherr die Beseitigung der festgestellten Mängel verlangen. Das ist sogar ausdrücklich im Bürgerlichen Gesetzbuch und in der Verdingungsordnung für Bauleistungen festgelegt.

Was ist zu tun, wenn ein Baumangel festgestellt wurde?

Wegen der Veränderung des tatsächlichen Zustands des Bauwerks durch Fortsetzung der Bautätigkeit, durch Witterungseinflüsse, durch Nachbesserungsarbeiten oder eventueller Folgeschäden ist es zweckmäßig und immer ratsam, Beweismittel über Bauschäden frühzeitig durch ein Beweissicherungsverfahren für eine mögliche spätere Auseinandersetzung festzuhalten. Die Beweissicherung sollte im Idealfall durch den bereits beauftragten Bausachverständigen erfolgen, der zu den Beweisthemen ein entsprechendes Gutachten erstellt. Diese Beweissicherungsverfahren dokumentiert einerseits die Änsprüche des Bauherrn an ein mangelfreies, vertragsgerechtes Werk und kann andererseits dem Bauherrn im Streitfall viel Geld und Ärger ersparen.

Die richtige Vorgehensweise

Der Bauherr muß darauf achten, daß die Lage und das sichtbare Bild des Mangels genau beschrieben sind. Zum Beispiel seien über der Balkontür im Wohnzimmer Feuchtigkeitsflecken. Hier reicht es nicht aus, die jeweilige Leistung allgemein als mangelhaft zu bezeichnen, sondern die genaue Lage und Größe, etwaige Schimmelpilzbildung oder ähnliches muß, am besten mit Foto, festgehalten werden. Sache des Bauunternehmers ist es dann, die Ursache des sichtbaren Mangels herauszufinden.
Jede Mängelbeseitigungsaufforderung muß eine ausreichende Fristsetzung enthalten. Reagiert der Bauunternehmer nicht, sollte eine Nachfrist eingeräumt werden, mit dem Hinweis, die verursachten Baumängel auf dessen Kosten von einer weiteren Firma beheben zu lassen. Verstreicht der zweite Termin der Fristsetzung ohne Erfolg, kann der Bauherr den Mangel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen oder diesen Mangel selbst beseitigen. Der Bauunternehmer hat dann die für die Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwendungen zu ersetzen. Beseitigt der Bauherr einen Mangel selbst, so hat er Anspruch auf eine Vergütung in Höhe des Lohns, den der entsprechende Arbeiter bei einem Bauunternehmer erhalten hätte.
Schaltet der Bauherr, der den Baumangel erkannt hat, zur Durchsetzung seines Mängelbeseitigungsanspruchs einen Gutachter oder einen Rechtsanwalt ein, so kann er auch den Ersatz der hierdurch entstandenen Kosten verlangen, wenn die Hinzuziehung dieser Experten objektiv geboten erscheint.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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