Vermeidung von Bauschäden und Baumängeln

Teil 2/2: So lassen sich kostspielige Baumängel vermeiden

Der Bauunternehmer kann die Mängelbeseitigung verweigern, wenn diese objektiv unmöglich oder unzumutbar ist, insbesondere, wenn der Aufwand in einem kraßen Mißverhältnis zum möglichen Erfolg steht. Unmöglich ist die Mängelbeseitigung dann, wenn sie aus bautechnischen Gründen nicht durchgeführt werden kann. Die Mängelbeseitigung ist unzumutbar wenn zum Beispiel der Anstrich eines Hauses farblich geringfügig anders ausgefallen ist, als der Bauherr vertraglich bestellt hat. Sollte der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung zulässig verweigern, hat der Bauherr das Recht auf Wertminderung und damit auf Minderung eines angemessenen Teiles der vereinbarten Vergütung.

Der Bauherr hat die Wahl zwischen Nachbesserung oder Gewährleistung

Der Bauherr kann wählen, ob er vom Bauunternehmer Nachbesserung oder Gewährleistung verlangt. Die Gewährleistungsansprüche des BGB, zwischen denen der Bauherr wiederum wählen kann, sind Wandlung, Minderung oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung.
Alle Gewährleistungsansprüche haben zur Voraussetzung, daß
  • dem Bauunternehmer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde,
  • angedroht wurde, nach Ablauf die Annahme der Leistung abzulehnen und
  • die gesetzte Frist ergebnislos abgelaufen ist.
Wählt der Bauherr Wandlung, dann muß der Bauunternehmer alle geleisteten Zahlungen gegen Rückgabe des erhaltenen Werkes zurückgeben, es sei denn, daß dies nicht möglich ist, zum Beispiel weil es bereits fest eingebaut ist. In diesem Fall kommt nur ein Wertausgleich der empfangenen Leistung, nicht aber ein Anspruch auf Beseitigung und Wegnahme des mangelhaften Werkes, in Betracht.
Entscheidet sich der Bauherr für Minderung, so kann er den Werklohn des Bauunternehmers in dem Verhältnis des Wertes des mangelfreien Werkes zum Wert des mangelhaften Werkes herabsetzen. Der Bauherr muß dabei für die Berechnung des Minderwertes den Zustand des Bauwerkes zur Zeit der Abnahme in Ansatz bringen. Wenn die erbrachte Leistung für den Bauherrn völlig wertlos ist, kann er die Rückzahlung der gesamten Vergütung verlangen.
Der Bauherr kann schließlich Schadenersatz wegen Nichterfüllung wählen. Schadenersatz schuldet der Bauunternehmer nur, wenn ihn ein Verschulden am Baumangel trifft. Hierfür ist notwendig, daß der Mangel durch vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln des Bauunternehmers entstanden ist. Der Schadensersatzanspruch geht auch dann dem Bauherrn nicht verloren, wenn er sich ihn bei der Abnahme nicht vorbehalten hat.
Dem Bauherrn sind auch durch den Abschluß des Bauvertrages und dessen Nichterfüllung entstandene, weitere Schäden zu ersetzen. Hierzu zählen insbesondere der entgangene Gewinn durch Mietausfälle oder völlige Unmöglichkeit eigener Nutzung. Der Bauherr kann neben dem Schaden, der unmittelbar durch den Mangel entstanden ist, auch Mängelfolgeschäden geltend machen. Hierunter fallen zum Beispiel Schäden aus Unfällen, die durch Mängel am Gebäude entstanden sind.

Wie können Baumängel und Bauschäden vermieden werden?

Der Einsatz eines Bausachverständigen als sogenannter Bauherrenvertreter ist für den unkundigen Bauherrn auf jeden Fall zu empfehlen. Der Bausachverständige vertritt die Interessen des Bauherrn schon in der Planungsphase und er überwacht als Bauherrenvertreter die Ausführung sämtlicher Bauarbeiten.
Als Fachmann hat der Sachverständige die Möglichkeiten die qualitäts- und fachgerechte Ausführung der fortschreitenden Arbeiten genau zu prüfen und kann so eventuelle Mängel in der Bauausführung rechtzeitig erkennen. Im Zuge dieser Mängelfeststellungen wird der Fachmann dem Bauherrn umgehend Lösungsvorschläge unterbreiten, wie in optimaler Art und Weise diese Mängel beseitigt werden sollten, ohne daß es hierbei zu unnötigen Terminverschiebungen oder gar Kostenerhöhungen kommt. Der Bauherr hat dadurch die Gewißheit, daß seine Interessen und Rechte gegenüber dem Architekten, der Baufirma und den Fachfirmen gut vertreten sind. So wird das Risiko des Bauherrn überschaubar gehalten und letztendlich sorgt der Vertreter des Bauherrn dafür, daß dieser genau das erhält, was er bestellt und auch bezahlt hat.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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