Betriebskostenabrechnung

Teil 1/2: Häufig falsch?

Alle Jahre wieder berichtet die Presse, daß viele der jährlichen Betriebskostenabrechnungen angeblich unzuverlässig und fehlerhaft sind. Mieter werden verunsichert, durch schockierend hohe Prozentzahlen falscher Abrechnungen, die natürlich auf Schätzungen beruhen. Frau Kaufhold, die Inhaberin der 1998 gegründeten Firma Habitamus, welche die Vermietung und Verwaltung von Immobilien betreibt, sagte uns dazu: „Als konkret Involvierter kann man nur staunen, mit welchen Schätzungen hier hantiert wird und mutmaßen, daß dies von interessierter Seite absichtlich betrieben wird.“
Tatsächlich ist vom Gesetzgeber sehr klar in der Betriebskostenverordnung definiert, welchen Anforderungen eine korrekte Betriebskostenabrechnung gerecht werden muß. Alle auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind hier eindeutig aufgeführt:
  • Kosten für Heizung und Warmwasser,
  • Kosten für die Hausbeleuchtung und Müllabfuhr,
  • Kosten für Grundsteuer, Wasserversorgung und Wasserentsorgung,
  • Kosten für die Gebäudeversicherung und die Gebäudereinigung,
  • Kosten für einen eventuellen Kabelanschluß und andere Betriebskosten wie Reinigung der Regenrinnen, Pflege eventueller Grünanlagen etc.
Die Berechnungen für eine Betriebskostenabrechnung sind schon ziemlich komplex. Diffizil ist beispielsweise das präzise Abgrenzen verschiedener Kostenpositionen, denn diese sollen ja korrekt für das entsprechende Kalenderjahr berechnet werden. Die Abrechnungszeiträume der Lieferanten oder Dienstleister sind aber oft nicht identisch mit dem Kalenderjahr. Neben dieser formalen Abgrenzung ist regelmäßig eine inhaltliche Abgrenzung notwendig. Frau Kaufhold lieferte uns hier ein Beispiel: „Der Mieterbund kritisiert völlig zu Recht, daß Hausmeisterkosten oftmals vollständig in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Die Anteile der Hausmeistertätigkeit, die für Instandhaltung und Verwaltung aufgewendet werden, müssen aber herausgerechnet werden. Diese dürfen nicht auf normale Mieter umgelegt werden. Im Einzelfall ist es schon manchmal schwierig korrekt festzustellen: was darf rein, was muß raus.“
Eine Ausnahme stellen hier Gewerbemietverträge dar, denn bei Gewerbemietern sind Verwaltungskosten durchaus über die Betriebskosten umlegbar. Allerdings muß dies im Mietvertrag so vereinbart worden sein. Die leider immer wieder notwendige Abfuhr von widerrechtlich abgelagertem Sperrmüll ist ebenfalls ein Thema in diesem Zusammenhang. Eigentlich dürfen diese Kosten nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden. Dennoch ist die Hausverwaltung natürlich verpflichtet, diesen Sperrmüll zu entsorgen, um beispielsweise Fluchtwege freizuhalten oder einer Feuergefahr vorzubeugen. Daher gibt es eine gewisse Neigung, diese in der Regel mieterverursachten Kosten auf alle Mieter umzulegen, denn es gelingt einer Hausverwaltung nur selten, die konkreten Verursacher ausfindig und für die Beseitigung haftbar zu machen.
Grundsätzlich muß alles, was über die Festlegungen der Betriebskostenverordnung hinausgeht, gesondert im Mietvertrag vereinbart sein. Neben den verbindlichen Regelungen der Betriebskostenverordnung beschäftigt sich auch immer wieder die Rechtsprechung mit Betriebskostenabrechnungen. So entwickeln sich die vorhandenen Rechtsnormen seit langen Jahren immer weiter, bis ins Detail. Da ist beispielsweise das Werkzeug eines Hausmeisters, wie auch die Erstanlage von Grünanlagen, nicht umlegbar, weil zur Mietsache gehörend. Jegliche Ersatzvornahme aber schon, wenn diese etwa durch Verschleiß erforderlich wird. Vom neuen Ersatz-Besen bis zur Reparatur des Rasenmähers oder dessen Ersatzkauf, kann alles auf die Mieter umgelegt werden. Genauso verhält es sich mit der kontinuierlichen Pflege der Grünanlagen inklusive notwendiger Nachbepflanzungen. Wie sich schon andeutet, gibt es bei der Berechnung der Betriebskosten immer auch Spielräume für die Hausverwaltung, die Interpretationsfragen aufwerfen.

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