Betriebskostenabrechnung

Teil 2/2: Komplex aber präzise?

Die Betriebskostenabrechnung, welche die Mieter erhalten, muß laut Gesetzgeber klar und überschaubar sein. Der Mieter muß die Gesamtkosten erkennen können, den Umlageschlüssel, entsprechend dem die Kosten verteilt wurden, und vor allem die Höhe seines eigenen Anteils. Alle Kosten, die umgelegt werden dürfen, verteilen sich entsprechend den üblichen Verteilerschlüsseln auf die Mieter. So werden bei einem Aufzug im Haus, die Mieter im Parterre meist nicht an den Betriebskosten des Aufzuges beteiligt. Es finden daher verschiedene Umlageschlüssel Anwendung. Wenn Zähler vorhanden sind, beispielsweise für Frischwasser, Warmwasser oder für die Erfassung der Heizkosten, müssen diese selbstverständlich berücksichtigt werden. Ansonsten wird als Berechnungsgrundlage in der Regel die Nutzfläche der Wohnung als Basis herangezogen. Seltener, beispielsweise bei einem Kabelananschluß, wird pro Wohneinheit abgerechnet.
Hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser ist eine Mischkalkulation vorgeschrieben, die sich sowohl aus variablen Anteilen als auch aus fixen Anteilen zusammensetzt. Verbreitet werden 50 Prozent der Kosten nach den bewohnten Quadratmetern und die restlichen 50 Prozent der Kosten nach dem individuellen Verbrauch, also den Zählerergebnissen, zugeordnet. Es ist auch möglich, die Kosten stärker entsprechend dem Verbrauch zu verteilen, um die sparsame Nutzung von Energie zu fördern, aber dem sind Grenzen gesetzt. Die Betriebskostenverordnung fordert: Mindestens 20 Prozent der gesamten Kosten müssen als Fixkosten kalkuliert werden und höchstens 80 Prozent der Kosten dürfen entsprechend dem Verbrauch zugeordnet werden. Die Kosten für eventuellen Leerstand hat in jedem Fall der Vermieter zu tragen. Für nicht vermietete Wohneinheiten also, muß sich der Vermieter selbst über die zugeordneten Quadratmeterkosten an den Energiekosten beteiligen.

Betriebskosten überprüfen

Jedem Mieter obliegt es selbst zu überprüfen, ob die Abrechnung der Betriebskosten mit der Betriebskostenverordnung übereinstimmen. Dabei hat der Mieter es vergleichsweise leicht, dessen Hausverwaltung in der Nähe erreichbar ist. Die Betriebskostenabrechnung wird nämlich völlig rechtmäßig ohne jeden Beleg versandt. Die Einsicht und Kontrolle der Belege muß der Vermieter oder die Hausverwaltung nur in ihren Räumen nach Absprache ermöglichen.
Frau Kaufhold empfiehlt: „Grundsätzlich ist es immer sinnvoll zum Verwalter bzw. zur Wohnungsverwaltung zu gehen, wenn es Unklarheiten gibt. Sonst bilden sich schnell Fronten zwischen Vermieter und Mieter, die das Gesprächsklima nur unnötig verhärten. Auch Haus- und Wohnungsverwaltungen machen Fehler, die sich im gemeinsamen Gespräch oftmals schnell aufdecken und beheben lassen.“ Außenstehende Organisationen wie Mietervereine können natürlich nur sehr begrenzt sinnvolle Anmerkungen machen, da sie ja keine Einsicht in die konkreten Unterlagen haben. Überdies bleibt dem Mieter ja die Möglichkeit unbenommen, sich an Mietervereine oder den Mieterbund zu wenden, falls keine Einigung zustande kommt. Bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung empfiehlt sich ein Vergleich mit den Vorjahren, wenn man die Wohnung schon länger bewohnt.
Zum Abschluß legte Frau Kaufhold unseren Lesern noch einen Punkt ans Herz, der ihr besonders wichtig war: „Alle Mieter haben bei einem wichtigen Posten die Möglichkeit, erheblichen Einfluß auf die allgemeinen Betriebskosten auszuüben: durch korrekte Mülltrennung. Nicht nur die Umwelt wird so geschont, die Müllentsorgungskosten lassen sich durch korrekte Mülltrennung ganz einfach um bis zu 70 bis 80 Prozent reduzieren, und das können je nach Gebäudegröße leicht einige 1000 Euro im Jahr sein.“

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