Facility Management in der Planungsphase

Teil 2/2: Flexible Nutzung

„Für eine kontinuierlich hohe Rendite muß ein Gebäude flexibel nutzbar sein“, erklärt Schmikale. Im Gegensatz zur klassischen Verwaltung kann man Facility Management als weitere Stufe in der Bewirtschaftung komplexer Immobilien sehen. Wo der Verwalter den Ist-Zustand regelt, versucht der Facility Manager diesen stetig und unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Entwicklungen zu optimieren. Natürlich kümmert sich ein Facility Manager auch um die Bausubstanz und um die Instandhaltung technischer Anlagen, jedoch verfügt er im Gegensatz zur Hausverwaltung über weitreichendere Kompetenzen. Gut erkenntlich ist dieser Unterschied am Beispiel des Flächenmanagements. Während der klassische Verwalter versucht, eine Gewerbefläche in ihrer bestehenden Art und Form zu vermieten, betrachtet der Facility Manager die Anforderungen des Marktes und veranlaßt gegebenenfalls auch kleinere Umbauten, um dem Markt gerecht zu werden und unnötigen Leerstand zu verhindern. Dabei ist es von Nöten, ein Gebäude bereits mit Weitsicht zu planen, um die spätere flexible Nutzung zu ermöglichen.
Gerade bei Gewerbeobjekten ist es sehr wichtig, daß die Immobilie einerseits die Möglichkeit bietet, kleinere Einheiten zu schaffen, diese jedoch bei Bedarf auch wieder zu einem Großraumbüro umfunktioniert werden können. Dazu gehört nicht nur, daß möglicherweise Wände entfernt oder hinzugefügt werden, sondern zusätzlich ist auch eine ausreichende Ausstattung mit sanitären Anlagen wichtig. Muß beispielsweise ein Großraumbüro in mehrere kleinere Einheiten umfunktioniert werden, benötigen diese neu geschaffenen Teilbereiche eigene sanitäre Anlagen.
Diese und weitere Fragen sollten bereits in der Planung einer Immobilie eine Rolle spielen. „Nur dann kann ein Facility Manager alle Möglichkeiten zum Wohle des Eigentümers ausschöpfen“, weiß Schmikale aus eigenen Erfahrungen mit Großprojekten. Daher ist es wichtig, die Experten bereits vor dem Bau mit dem Management einer Immobilie zu beauftragen.

Langfristige Kostenvorteile durch aktives Management

Da der Facility Manager bereits in der Planungsphase beratend tätig ist, gehören Analysen bezüglich der Rentabilität des Bauprojekts zu seinen Aufgaben. Das Risiko liegt auf der Seite der Investoren. Dennoch berücksichtigt ein Experte für Facility Management die Anforderungen des Marktes und unterstützt den Kunden durch sein Know-How. Gerade dann, wenn eine Immobilie flexibel geplant werden muß, sind diese Kenntnisse elementar. Das Wissen über alternative Nutzungsszenarien für die Zukunft einer Immobilie schöpfen Experten aus umfangreichen Datenbanken und ihrem reichen Erfahrungsschatz. Kompetente Mitarbeiter und Spezialisten für einzelne Teilbereiche beobachten den Markt sehr genau und können so den Bedarf und mögliche zukünftige Änderungen der Nachfrage in die Planung eines Objekts einfließen lassen. So wird sichergestellt, daß ein ursprünglich als Bürogebäude geplantes Objekt bei Bedarf anders genutzt werden kann, beispielsweise als Wohn- oder Freizeitimmobilie.
Grundsätzlich gehen Experten davon aus, daß ein im Bereich Facility Management kompetentes Unternehmen seinen Einsatz bereits während der Planungsphase finanziell rechtfertigt. Gerade bei komplexeren Projekten wie Stadionneubauten oder Modernisierungen mit einem Bauvolumen von mehreren Millionen Euro können Einsparungen im zweistelligen Prozentbereich bereits große Summen bedeuten.
Auch in der weiteren Bewirtschaftung eines Objekts ist es sinnvoll, auf Profis zu setzen. Durch aktiven Umgang mit den täglichen Herausforderungen einer Immobilie können Probleme frühzeitig erkannt und beseitigt werden. Hierbei ist es vor allem von Vorteil, daß der Facility Manager anders als herkömmliche Verwalter stets auf der Suche nach weiteren Verbesserungen ist. Dies garantiert eine durchweg rentable Bewirtschaftung einer Immobilie. Facility Management lohnt sich vor allem bei größeren Bauprojekten. Hier rät Schmikale jedem Bauherren Kontakt mit seiner Firma oder mit erfahrenen Dienstleistern seiner Branche aufzunehmen. „Das mögliche Einsparpotential ist sehr groß“, weiß der Experte aus Erfahrung: "Es wird leider zu wenig genutzt."

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