Welche Unterlagen müssen bei der Finanzierung eines selbst genutzten Objektes vorliegen und was muß beachtet werden?

Diverse Umfragen ergeben immer wieder, daß trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen der Wunsch nach dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung unvermindert groß ist. Doch in vielen Fällen scheitert die Erfüllung eines solchen Wunsches entweder an dem geeigneten Objekt, weil persönliche Vorgaben wie Lage oder Größe des Objektes nicht gegeben sind, oder an den fehlenden Finanzierungsvoraussetzungen, weil das Objekt zu teuer ist.
Im Folgenden soll versucht werden, einen allgemein verständlichen Überblick über die zu beachtenden und notwendigen Unterlagen zu geben, die Voraussetzung für eine Bankfinanzierung sind. Dabei erhebt der Artikel nicht den Anspruch, alle Varianten einer Finanzierung und die hierfür notwendigen Unterlagen und Voraussetzungen zu beschreiben.
Für die Darstellung einer möglichen Finanzierung ist aus systematischen Gründen zu unterscheiden, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Neben dieser Differenzierung ist es für die Frage der Finanzierung und den dafür notwendigen Unterlagen auch wichtig zu wissen, ob es sich bei dem Käufer, um einen Angestellten oder um einen Selbständigen handelt.
In der ersten Variante unterstellen wir, daß ein Grundstück gekauft und mit einem geplanten Haus bebaut werden soll. Beim Kauf des Grundstückes sollten schon klare Vorstellungen über die Größe und vor allem über die Außenmaße des Hauses und Anbauten wie Garage vorliegen.Für jedes Grundstück ist ein bestimmtes Maß an Bebauung festgelegt. Dieses Maß ist in Berlin beim Stadtplanungsamt zu erfragen. In Siedlungen mit der Bebauung von Einfamlienhäusern kann üblicherweise ein Maß von GRZ 0,2 und GFZ 0,4 erwartet werden.

Was sind GRZ und GFZ?

Die GRZ gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche eines Gebäudes je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Berechnet wird die zulässige Grundfläche des Gebäudes wie folgt:
Grundstücksgröße x GRZ = zulässige Grundfläche des Gebäudes
Zahlenbeispiel: Grundstücksgröße 500 m² x 0,2 = 100 m² zulässige Grundfläche des Gebäudes.
Die GFZ gibt an, wieviel Quadratmeter Gesamtgeschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Berechnet wird die zulässige Geschoßfläche wie folgt:
Grundstücksgröße x GFZ = zulässige Gesamtgeschoßfläche des Gebäudes
Zahlenbeispiel: Grundstücksgröße 500 m² x 0,4 = 200 m² zulässige Gesamtgeschoßfläche des Gebäudes.

Notwendige Unterlagen bei der Immobilienfinanzierung

Ist das Grundstück mit der notwendigen Größe gefunden, geht es an die Finanzierung. Mit der Bank, die die Immobilienfinanzierung übernimmt, ist der Finanzierungsrahmen abzustimmen. Hierzu sind die persönlichen Unterlagen bei der Bank einzureichen. Auf Grundlage dieser Unterlagen teilt die Bank mit, in welcher Höhe sie maximal einen Kredit ausreichen werden. Dabei geht die Bank auch davon aus, daß ein Eigenkapitalanteil zur Finanzierung zur Verfügung steht. Je höher dieser Anteil ist, um so günstiger wird der Zinssatz für das Fremdkapital ausfallen können. An dieser Stelle muß nun unterschieden werden, wer einen Kredit beantragt.
Ein Angestellter hat die folgenden Unterlagen der Bank vorzulegen:
  1. die letzten drei Lohn- oder Gehaltsabrechnungen,
  2. Lohn- oder Gehaltsabrechnung vom Dezember des Vorjahres,
  3. letzter Einkommensteuerbescheid,
  4. aktuelle Einkommensteuererklärung.
Ein Selbständiger hat die folgenden Unterlagen der Bank vorzulegen:
  1. Einnahmen-/Überschußrechnungen oder Bilanzen der letzten drei Jahre,
  2. aktuelle Einkommensteuererklärung,
  3. vollständige betriebswirtschaftliche Auswertung per Dezember des Vorjahres,
  4. aktuelle Informationen zum laufenden Geschäftsjahr (z. B. BWA),
  5. Planung von Umsatz und Ergebnis,
  6. Nachweis über Ertragslage.
Darüber hinaus sind sowohl vom Angestellten als auch vom Selbständigen:
  1. der Nachweis des Eigenkapitals,
  2. Kreditzusagen weiterer Kreditgeber,
  3. letzter Kontoauszug von Bausparverträgen,
  4. Lebensversicherungspolicen inklusive Nachträge und gegebenenfalls
  5. Aufstellung der Eigenleistungen zu erbringen.
Hierbei handelt es sich um grundsätzliche Unterlagen. Aus individuellen Gründen heraus ist es nicht ausgeschlossen, daß die Bank weitere Unterlagen wünscht. Erst wenn die gesamte Finanzierung steht, sollte das Grundstück gekauft werden. Das Eigentum an einem Grundstück kann nur übertragen werden, wenn der Kaufvertrag bei einem Notar beurkundet worden ist. Es genügt nicht, daß ein zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelter Vertrag von einem Notar beglaubigt wird, sondern der Vertrag muß in Gegenwart und unter Mitwirkung des Notars geschlossen werden.
Ist der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen, ist es nunmehr die Aufgabe des Architekten, die Baugenehmigung bei der Baubehörde einzuholen. Hierzu muß er Unterlagen wie Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Berechnung des umbauten Raumes, Wohn- und Nutzflächenberechungen und die Baukostenaufstellung fertigen sowie dafür sorgen, daß ein amtlicher Lageplan vorliegt. Sind alle notwendigen Unterlagen erstellt und bei der Baubehörde eingereicht, wird die Baugenehmigung erteilt.
Diese Unterlagen einschließlich der Baugenehmigung fordert auch die Bank ein. Die Bank wünscht des weiteren die Kopie des Grundstückskaufvertrages, einen Grundbuchauszug, den Nachweis der Bauherrenhaftpflichtversicherung und nach Fertigstellung des Hauses der Gebäudeversicherung. Der Nachweis über Anlieger- und Erschließungsbeiträge ist ebenfalls zu erbringen.
Nach Fertigstellung des Hauses sind der Bank Lichtbilder zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zeitpunkt weiß man, ob der Zeit- und Baukostenrahmen eingehalten wurde, oder ob man mit der Bank schon über eine notwendige Nachfinanzierung verhandeln muß, was keinem zu wünschen ist.
Bei einer Bestandsimmobilie ist der Umfang der Unterlagen ähnlich groß. Die individuellen Einkommensnachweise wie beim Neubau beschrieben, sind auch beim Kauf eines Bestandsobjektes einzureichen. Bei einem Bestandsobjekt fordert die Bank über das gekaufte Objekt ein Gutachten zur Wertermittlung, das sie selbst oder vom Käufer in Auftrag gegeben wird. Mit dem Gutachten werden nicht nur die objektspezifischen Daten erfaßt, sondern auch eine Aussage über den baulichen Zustand des Objektes gemacht. Kaufvertrag, Lageplan, Grundbuchauszug und Nachweis der Gebäudeversicherung gehören zu den grundsätzlichen Unterlagen einer Finanzierung.

Ermittlung des Finanzierungsbedarfs

Zum Abschluß soll beispielhaft eine Übersicht über die Zusammenstellung zur Ermittlung des Finanzierungsbedarfes gegeben werden.
Objektkosten:
  • Grundstückskosten
  • Baukosten / Kaufpreis
  • Renovierungskosten bei Bestandsimmobilie
  • Außenanlagen
  • Baunebenkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklerkosten
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Sonstige Kosten
Eigenmittel:
  • Barmittel, Kontoguthaben
  • Sparguthaben
  • Wertpapiere
  • Bausparguthaben (zuteilungsreif)
  • Eigenleistung
Der Finanzierungbedarf ist dann die Differenz zwischen der Summe der Objektkosten und der Summe der Eigenmittel. Um persönliche nicht planbare Lebensumstände abfedern zu können, sollte man sich jedoch immer einen finanziellen Spielraum erhalten.

Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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