Probleme des Bauherrn und Maßnahmen der Projektsteuerung

Teil 2/3: Auswahl zuverlässiger Leistungsträger

Die Auswahl von zuverlässigen Leistungsträgern ist für eine erfolgreiche Projektdurchführung und wirksames Risikomanagement von großer Bedeutung. Besitzt der Leistungsträger bezüglich des vorgesehenen Projektes nicht die hierfür notwendigen und vielleicht benötigten spezifischen Erfahrungen oder ist er in seiner Leistungsfähigkeit eingeschränkt, aus welchen Gründen auch immer, läuft der Bauherr Gefahr, daß im Zuge der Realisierung seines Bauvorhabens Mängel in der Ausführung entstehen oder das vertraglich vereinbarte Termine und Kosten nicht eingehalten werden können. Verliert der Leistungsträger zudem die Übersicht und Kontrolle hinsichtlich seiner zugesagten Verpflichtungen, besteht akuter Handlungsbedarf durch den Bauherrn.
Um den geschilderten Problemen möglichst von vornherein aus dem Wege zu gehen, sorgt der fachkundige Projektsteuerer unter anderem dafür, daß nur Leistungsträger zur Angebotsabgabe eingeladen werden, deren Qualifikation, Fachkompetenz und Erfahrung anhand bereits erfolgreich ausgeführter Objekte nachweislich belegt werden können. Auch während der Bauausführungsphase sollte die Leistungs- und Handlungsfähigkeit des jeweiligen Unternehmers auf der Basis der abgeschlossenen Verträge fortwährend überwacht werden. Die ausgewählten Leistungsträger müssen insbesondere in der Lage sein, alle notwendigen Versicherungen und Bürgschaften vorzulegen. Hierbei soll der Bauherr in erster Linie vor finanziellen Verlusten abgesichert werden.

Über die Notwendigkeit der Erstellung ausführlicher Leistungsbilder

Leistungsbilder für die Architekten und bauausführenden Unternehmen mit mangelhaften Vorgaben bzw. Leistungsbeschreibungen verursachen Mißverständnisse und Fehlinterpretationen bei den Bietern und Vertragspartnern und führen erfahrungsgemäß nicht selten zu problematischen Rechtsstreits, deren Ausgang mit erheblichem Zeit- und Geldverlust für den Bauherrn verbunden sein kann. Hier gibt es Fälle, in denen mancher Bauherr aus ungerechtfertigten Sparsamkeitsgründen sein anspruchsvolles Projekt lediglich auf der Basis der Genehmigungsplanung, also ohne Ausführungsplanung, ausschreibt. Diese Vorgehensweise mag in ganz speziellen Fällen oder wenn es sich um relativ geringe Investitionssummen (unter einer Million Euro) handelt, angebracht sein. In der Schlußrechnung ihrer Bauprojekte müssen Bauherren leider häufig feststellen, daß dieses Sparen an der Erstellung von ausführlichen Unterlagen ein Sparen am falschen Ende war und letztendlich zu schmerzhaften aber auch vermeidbaren Mehrkosten führte.
Der fachkundige Projektsteuerer trägt dieser Problematik Rechnung und sorgt unter anderem dafür, daß das Projekt nur auf der Basis von vollständigen Projektunterlagen ausgeschrieben wird. Hierzu gehören zum Beispiel vollständige Planungsunterlagen einschließlich Ausführungszeichnungen mit Leistungsverzeichnissen, die sowohl alle Mengen und Qualitäten enthalten und auch die Materialien und ihre Verarbeitungsweisen exakt beschreiben. Dadurch ist eindeutig definiert und sicher gestellt, daß das was der Bauherr bestellt hat, auch vom Unternehmer geliefert werden muß. Bei Abweichungen hiervon kann der Projektsteuerer schnell und unbürokratisch in Zusammenarbeit mit dem Bauherrn reagieren.

Probleme und Risiken bei den Qualitäten und Quantitäten

Bei den Qualitäten und Quantitäten der jeweiligen Baumaterialien wie auch ihrer Verarbeitung können ohne fundierte, fachkundige Kontrolle und Überwachung sehr schnell Mängel auftreten, zum Beispiel durch Reduzierung der vorgeschriebenen Mengen, durch eigenständige Abänderung der vorgeschriebenen Qualität, durch Verstöße gegen die Vorschriften und Regeln der Baukunst oder durch Nichteinhaltung der Verarbeitungsvorschriften für spezielle Baumaterialien.
Diese Mängel sind für den Laien nicht immer gleich oder gar rechtzeitig zu erkennen, erfordern aber eine sofortige Behebung. Erfolgt dies nicht rechtzeitig, können diese Baumängel sehr kostspielig werden. Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen könnten die Mieter berechtigter Weise Mietminderungen verlangen, wenn die Mängel zu Beeinträchtigungen der Mietsache führen.
Beziehen sich die Mängel auf Abweichungen von den vorgeschriebenen und vereinbarten Mengen und Qualitäten, so stellt dies für den Bauherrn immer eine Wertminderung seiner Investition dar, wogegen der Bauherr sich natürlich hinreichend schützen sollte.
Die erfahrene Projektsteuerung überwacht und sorgt in diesen Fällen dafür, daß die vorgegebenen Materialien nach Menge und Qualität vertragsgerecht verwendet und fachmännisch eingebaut werden. Sämtliche Abweichungen hiervon müssen dem Bauherrn rechtzeitig vorgelegt und eine eventuelle Genehmigung hierfür eingeholt werden. Der durch eine nicht genehmigte Abweichung in der Menge und Qualität nachgewiesene und entstandene Schaden muß dem Bauherrn umgehend finanziell erstattet werden. Der Projektsteuerer ist dafür verantwortlich, daß solche Probleme rechtzeitig erkannt werden und hierbei die Interessen des Bauherrn uneingeschränkt gewahrt bleiben.

Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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