Wie Mietkauf gut geplant zum Wohneigentum führt

Teil 2/4: Die monatlichen Raten und die einmalige Anzahlung

Die monatliche Rate, auch als Miete bezeichnet, setzt sich aus einem Anteil Mietzins und einem weiteren Anteil, dem so genannten Ansparbetrag, zusammen. Der monatliche Ansparbetrag dient dem Eigentumserwerb und erfüllt den Zweck, Monat für Monat und Stück für Stück den Kaufpreis anzusparen. Dieses Ansparen über den Ansparbetrag erfolgt so lange, bis entweder der größte Teil des vereinbarten Kaufpreises oder der gesamte Kaufpreis für die Wohnimmobilie bezahlt ist.
Wie hoch jedoch der Anteil des Ansparbetrages an der monatlichen Rate ist, variiert von Angebot zu Angebot. Deshalb ist es wichtig, unbedingt mehrere Angebote einzuholen.
Oft ist es auch eine Frage der Erfahrung des Anbieters, wie hoch die monatlichen Raten und auch der Anteil des Ansparbetrages sein werden. Ein kompetenter Anbieter, der sich im Planen, Bauen und Verwalten von Wohnimmobilien auskennt, verfügt in der Regel auch über entsprechende Gestaltungsspielräume. So kann darüber verhandelt werden, welche Laufzeiten welche monatlichen Raten erfordern und wie hoch der Anteil des Ansparbetrages sein muß.
Damit ein Mietkaufvertrag zustande kommt, muß der Mieter vor seiner notariellen Beurkundung noch eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten, vergleichbar dem Eigenkapitalanteil einer herkömmlichen Finanzierung. Um diese Anzahlung des Kaufpreises zu leisten, können aber ebenfalls monatliche Ratenzahlungen vereinbart werden. Die Rate für den Anzahlbetrag sollte dann im Zusammenhang mit der monatlichen Rate betrachtet werden.
Um zu prüfen, inwieweit das konkrete Mietkaufangebot gegenüber einer Bankfinanzierung günstiger ist, empfiehlt es sich, die jeweiligen monatlichen Belastungen (Zins und Tilgung bei der Bank, monatliche Rate beim Mietkauf), die jeweiligen Einmalzahlungen (Eigenkapital bei der Bank, einmalige Anzahlung beim Mietkauf) wie auch die Restschulden nach z. B. 25 Jahren Laufzeit miteinander zu vergleichen.
Ein wirtschaftlich durchdachtes Mietkaufangebot sollte in Bezug auf die zu zahlenden Gesamtkosten und über die Laufzeit betrachtet, immer besser abschneiden als eine Bankfinanzierung. Ein erfahrener und kompetenter Anbieter muß diesen Vorteil gegenüber einer Krediteinrichtung immer zu nutzen wissen.

Ratenzahlungen müssen tragbar sein

Für den Mietkauf gilt ein ungeschriebenes Gesetz: Ein in der Höhe zur Rate angemessenes Einkommen ist die wichtigste Voraussetzung für den Mietkauf. Der Maßstab hierfür ist die Höhe der zuletzt gezahlten Miete. Wird die momentan gezahlte Miete problemlos verkraftet und ist die monatliche Rate des Mietkaufvertrages nicht viel höher als die bisherige Miete, dann ist die Rate tragbar.
Mietkauf funktioniert nicht, wenn die monatlichen Raten den Lebensunterhalt der Familie zu stark einschränken oder gar gefährden. In solchen Fällen müssen die Spielräume bei den Laufzeiten oder der Größe bzw. der Ausstattung des eigenen Heims nochmals untersucht werden. Hier sind mögliche Kompromisse zu suchen, mit denen alle gut leben können.

Verwendung der Raten

Der Vermieter bzw. Anbieter übernimmt im Rahmen des Mietkaufvertrages bis zum Eigentumsübergang gleichzeitig die Funktion einer Bank. Insbesondere was die Verwendung und Verwaltung der vom Mieter eingezahlten Gelder betrifft. Beim Mietkauf sind es der monatliche Ansparbetrag wie auch die einmalige Anzahlung. Mit der Zahlung der letzten Rate und des dann noch ausstehenden Kaufpreises geht das rechtliche Eigentum an der Wohnimmobilie auf den Mieter über.
Im Rahmen des Mietkaufvertrages muß sich der Mieter mit dem Vermieter darüber einigen, wie seine eingezahlten Gelder verwaltet und verwendet werden. In diesem Zusammenhang ist auch zu klären, inwieweit der Mieter an eventuellen Anlagegewinnen beteiligt wird.

Die letzte Rate und der Restkaufpreis

Mit der Zahlung der letzten Rate und der Zahlung des eventuell dann noch ausstehenden Restkaufpreises geht das Eigentum an den Mieter über. Falls kein Restkaufpreis vereinbart wurde, entstehen zwar in der Regel längere Rückzahlungszeiträume, aber dafür gibt es nach der letzten Rate keine hohen Kosten, die eventuell nicht aufgebracht werden können oder die andere Anschaffungen blockieren.
Kann oder möchte der Mietkäufer möglicherweise später mehr Geld zur Tilgung des Kaufpreises einsetzen, sollte er sich vorsorglich ein Sondertilgungsrecht im Rahmen des Mietkaufvertrages einräumen.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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