Wie Mietkauf gut geplant zum Wohneigentum führt

Teil 4/4: Vorteile und Risiken des Mietkaufs

Der größte Vorteil des Mietkaufes liegt darin, daß die Höhe der monatlichen Rate über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrages unverändert bleibt. Dadurch entfallen zukünftige Zinsänderungen und die damit verbundenen Risiken und Mehrkosten. Daß der Mieter und spätere Eigentümer keine Finanzierung benötigt, ist ein weiterer großer Vorteil. Somit erspart er sich die sehr umfassende Bonitätsprüfung wie auch die Verhandlung mit einer Krediteinrichtung.
Da es beim Mietkauf keinen Schufa-Eintrag gibt, bewahrt sich der Mietkäufer außerdem eine gewisse finanzielle Flexibilität, falls er einmal einen Kredit benötigt.
Für Mietkäufer mit einem über dem Durchschnitt liegendem Monatseinkommen und wenig Ersparnissen kann es von Vorteil sein, wenn ein Teil des einmaligen Anzahlbetrages ebenfalls über eine monatliche Ratenzahlung getilgt wird.
Bei Bedarf kann jeder Mietkäufer untervermieten, um so die monatlichen Raten durch einen neuen Mieter zu gewährleisten oder er kann sein Haus weiter verkaufen. Diese Optionen werden dann zum großen Vorteil, wenn ein unvorhersehbarer Fall eintritt, wie zum Beispiel der beruflich bedingte Umzug oder eine längere Arbeitslosigkeit.
Die Anbieter von Mietkaufmodellen sind in aller Regel vom Fach. Als Experten auf ihrem Gebiet haben sie natürlich schon mehrere Häuser geplant und gebaut. Wer mehrere Häuser im Jahr errichtet, von dem wird erwartet, daß er hierbei auch günstigere Baupreise und Finanzierungskonditionen erzielen kann. Ein einzelner Bauherr wird nie so vorteilhafte Baupreise wie auch Finanzierungskonditionen aushandeln können, wie jemand, der mehrmals im Jahr baut. Ein umsichtiger Anbieter wird diese Vorteile nutzen und wohl dosiert an den Mietkäufer weiter geben.

Mit welche Risiken ist zu rechnen?

Genauso wie beim klassischem Erwerb einer Immobilie sind auch die Risiken beim Mietkauf zu bewerten und einzugrenzen. Das wahrscheinlich größte Risiko kann durch eine ungenügende Planung und Vorbereitung entstehen. Nur eine hinreichende Planung und Vorbereitung schafft eine solide Basis, auf derer dann entschieden werden kann.
Worauf es bei der Entscheidungsfindung ankommt, wurde im Rahmen des Artikels ausführlich behandelt. Ergänzend sei noch erwähnt, daß Experten nicht nur die Bausubstanz sondern auch die gesamte Haustechnik und das Grundstück, soweit es sich um ein Einfamilienhaus handelt, prüfen und bewerten.
Funktionsschäden an der Haustechnik oder Baumängel sind nicht immer leicht zu erkennen, führen aber später zu unnötigen Auseinandersetzungen. Hierbei ist es egal, ob die Immobilie neu errichtet wurde oder der Mietkauferinteressent bereits darin wohnt. Auch im Boden des Grundstücks könnten sich bisher unerkannte Altlasten befinden. Nur wer weiß, was im Boden steckt und wie hoch der Grundwasserstand ist, kann die Risiken zusätzlicher Kosten eingrenzen. Je nach Situation können Abschläge vom Kaufpreis verhandelt werden, weil zum Beispiel kontaminierter Boden ausgetauscht werden muß oder weil aufgrund eines hohen Grundwasserstandes zusätzliche Kosten für Gründungsmaßnahmen erforderlich werden.

Eine umsichtige Planung wird Probleme dieser Art aufdecken.

Neben der optimalen Planung besteht die wichtigste Voraussetzung für den Mietkauf darin, daß sich der Mietkäufer die monatlichen Raten leisten kann. Darauf kann nicht oft genug hingewiesen werden. Sind die Raten zu hoch, darf dieses Risiko auf keinen Fall eingegangen werden. Vom Mietkauf wird in diesem Fall abgeraten.
Eine Gefahr stellt das Ausbleiben der monatlichen Raten dar, wenn diese nicht mehr aufgebracht werden können. Niemand kann in die Zukunft sehen. Deshalb müssen die Auswirkungen eines solchen Falles vorher genau durchdacht und eingeplant werden.
Um dieses Risiko zu minimieren, können verschiedene Handlungsoptionen vereinbart werden. Zum einen könnten zum Beispiel die monatlichen Raten verringert werden, wodurch sich die Laufzeiten automatisch verlängern.
Natürlich kann auch umgehend ein Untervermieter gesucht werden oder der Weiterverkauf des Hauses bzw. der Wohnung durch den Mietkäufer selbst erfolgen. Wichtig ist, daß dem Mietkäufer hierfür Zeit eingeräumt wird.
Um die finanziellen Risiken für den Mietkäufer wie auch den Vermieter so gering wie möglich zu halten, sollten für diese Risiken im Rahmen des Mietkaufvertrages schlichtende und wirksame Regelungen getroffen werden.

Fazit – Mietkauf lohnt sich

Der Mietkauf bindet die Vertragspartner über einen sehr langen Zeitraum. Daraus resultieren hohe Anforderungen, was die Vorbereitung betrifft. Die Basis des Zusammenwirkens ist der Mietkaufvertrag. Deshalb ist es immens wichtig, daß jede Partei im Mietkaufvertrag Sicherheit und Orientierung findet.
Inhalt und Geist des Mietkaufvertrages sollten darauf abgestellt sein, daß der Mietkäufer möglichst unbeschadet sein zu Hause erwerben kann. Nur dann erreicht auch der Vermieter seine Ziele. Erst wenn diese notwendigen Voraussetzungen geschaffen, die Risiken bedacht und Vertrauen aufgebaut wurde, sollten sich die Partner binden.
Im Sinne des Vertrauensaufbaus können Vermieter darlegen, wieviel Mietkaufverträge bereits erfolgreich abgewickelt wurden und aus welchen Gründen es zu Rückabwicklungen kam. Die aus solchen Gesprächen gewonnenen Erkenntnisse sind für beide Parteien sehr nützlich. Vielleicht treffen bestimmte Gründe für Rückabwicklungen auf den neuen Interessenten ebenfalls zu und kamen bisher nur nicht zur Sprache. Möglicherweise können diese Hürden auch völlig ausgeschlossen werden. Mietkäufer und Vermieter werden so näher zueinander finden.
Auch kann es nicht schaden, mal den einen oder anderen Mietkäufer zu besuchen, um persönlich zu erkunden, wie die Dinge so laufen. Eine bessere Referenz für Anbieter von Mietkaufimmobilien gibt es nicht.
Alles in allem ist der Mietkauf eine lohnende Sache für jeden, der über ein ausreichendes monatliches Einkommen verfügt, der gut geplant hat und der kein Bankdarlehen aufnehmen möchte, egal aus welchem Grund.

Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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