Wie Mietkauf gut geplant zum Wohneigentum führt

Teil 3/4: Der Mietkaufvertrag und wonach Sie fragen sollten

Im Mietkaufvertrages werden die Interessen des Mietkäufers wie auch die des Vermieters geregelt. Anhand der Antworten auf die nachfolgenden Fragen können Sie feststellen, ob und inwieweit Ihre Interessen berücksichtigt sind:
  1. Wie hoch ist die monatliche Rate, der einmalige Anzahlbetrag und der zu zahlende Kaufpreis? Welche Berechnungsgrundlagen wurden hierfür zugrundegelegt? Wie wurde vom Vermieter nachgewiesen, daß die Höhe des Kaufpreises gerechtfertigt und angemessen ist? Hat ein externer Immobilienexperte bestätigt, daß der Kaufpreis marktüblich ist?
  2. Wie hoch ist der monatliche Ansparbetrag als Teil der monatlichen Rate?
  3. Was passiert mit den eingezahlten Geldern? Werden diese angelegt? Sind diese Gelder sicher angelegt? Welche Risiken bestehen hierbei? Wer partizipiert von dieser Anlage?
  4. Was passiert, wenn der Vermieter Pleite geht? Wie wird meine Immobilie für solch einen Fall gesichert? Was wird aus meinen monatlich gezahlten Ansparbeträgen und meiner Anzahlung? Wie wird garantiert, daß diese nicht verloren gehen?
  5. Unter welchen Bedingungen kann der Mietkaufvertrag vorzeitig beendet werden, z. B. wegen Umzug, Arbeitslosigkeit oder Scheidung? Was wird dann aus dem Ansparbetrag und der einmaligen Anzahlung?
  6. Wer übernimmt die Modernisierungs- und Instandhaltungskosten während der Mietzeit?
  7. Welchen Einfluß hat die Inflation auf den zu zahlenden Kaufpreis?
  8. Was soll geschehen, wenn die monatlichen Raten nicht mehr oder nicht mehr in der ursprünglich vereinbarten Höhe aufgebracht werden können? Was wird in diesen Fällen aus den bisher geleisteten Ansparbeträgen und der Anzahlung? Unter welchen Bedingungen können niedrigere monatliche Raten weiter gezahlt werden? Welche Handlungsoptionen sind für diesen Fall möglich?
  9. Unter welchen Bedingungen kann der Kaufpreis schon vor Ablauf der Ratenzahlungsvereinbarung getilgt werden? Welche Sondertilgungsmöglichkeiten gibt es?
  10. Wann kann der Mietkaufvertrag an einen Nachmieter- oder Nachkäufer abgetreten werden? Welche Zustimmungen sind hierfür erforderlich?
  11. Was passiert, wenn der oder die Mietkäufer vorzeitig versterben?
  12. Wie sehen die Rücktritts- und Kündigungsmöglichkeiten aus, wenn der Vermieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt?

Die Pflicht, umfassenden Expertenrat einzuholen

Das beim Mietkauf Vorsicht geboten ist, darauf haben auch Verbraucherzentralen hingewiesen. Sie warnen vor zum Teil nicht tragbaren monatlichen Belastungen. Auch geben Sie zu bedenken, daß Anbieter von Mietkaufmodellen keiner staatlichen Kontrolle unterliegen. Die Gründe für diese Mahnungen liegen auf der Hand: Mietkäufer sollen sich besser und intensiver informieren und das Mietkaufangebot genau abwägen bevor sie sich entscheiden.
Jedem Mietkäufer müssen die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien plausibel und verständlich sein. Auch sollte er den baulichen Zustand seines Hauses bzw. seiner Wohnung und auch die Beschaffenheit des Grund und Bodens genau kennen.
Daher ist es unverzichtbar, das Mietkaufangebot mit einen Anwalt und einem Immobilienexperten zu besprechen. Diese Experten werden das Haus oder die Wohnung wie auch das Vertragsangebot unter die Lupe nehmen. Erst wenn die Prüfungs- und Bewertungsergebnisse der Experten vorliegen, läßt sich einschätzen, unter welchen Voraussetzungen ein Mietkaufangebot angenommen werden kann.
Auch der den Mietkaufvertrag beurkundende Notar ist gehalten, die Vertragsparteien über die rechtliche Tragweite des Geschäftes zu belehren. Eventuelle Unklarheiten sind dem Notar sofort anzuzeigen, um Irrtümer oder Fehlinterpretationen auszuschließen. Letztendlich soll ja nur das beurkundet werden, was beide Vertragsparteien auch wollen und verstehen.

Mietkaufmodelle und ihre Zukunft

Wie bereits erwähnt, werden unterschiedliche Varianten und Möglichkeiten des Mietkaufs angeboten. So bauen zum Beispiel einige Anbieter Einfamilienhäuser auf eigene Rechnung und nach den Wünschen der Kunden. Ist das Haus fertig, zieht der Kunde ein. Andere Anbieter bieten wiederum ausgewählte Wohnungen ihres Bestandes zum Mietkauf an.
Mietkaufmodelle, die auf die Bedürfnisse der Interessenten ausgerichtet sind, haben eine Zukunft. Schon alleine deshalb, weil die Richtlinien für Kreditvergaben in den vergangenen Jahren für den Kreditnehmer immer komplexer und schwieriger wurden. Nach gängiger Praxis orientieren sich Kreditentscheidungen und Zinssätze beinahe ausschließlich an der Bonität des Kunden. Kunden mit guter Bonität erhalten problemlos einen Kredit und das auch noch zu günstigen und vorteilhaften Konditionen. Dagegen rückt für junge Menschen oder Selbständige, deren Bonität in der Regel nicht so gut sein kann, der Traum vom Eigenheim in weite Ferne. Wer dennoch eine Finanzierung angeboten bekommt, muß sich mit hohen und ungünstigen Konditionen abfinden.
Wer zur Miete wohnt hat jedoch kostspielige Nachteile. Er zahlt aufgrund der Umlage auch immer den eventuell höheren Heizenergieverbrauch des Nachbarn anteilig mit. Auch muß der Mieter sämtliche Handwerkerrechnungen für Instandsetzungen, Reparaturen und Modernisierungen am Haus über sich ergehen lassen. Er hat keinen Einfluß darauf, ob diese Rechnungen in der Höhe gerechtfertigt sind. Entscheidungen trifft nur der Verwalter oder Eigentümer. Wer sein eigenes zu Hause hat, bezahlt nur seinen persönlichen Verbrauch. Sämtliche Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen und Modernisierungen kann der Wohnungseigentümer selbst kontrollieren und beeinflussen. In der Summe kann so über die Jahre viel Geld eingespart werden.
Es bleibt abzuwarten, wie die Anbieter der Mietkaufmodelle diese Entwicklungen aufnehmen und dementsprechend auf die Wünsche und Bedürfnisse ihrer zukünftigen Kunden reagieren.

Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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