Probleme des Bauherrn und Maßnahmen der Projektsteuerung

Teil 1/3: Organisation und Dokumentation

Viele Bauherren gehen davon aus, daß sie mit der Unterzeichnung des Bauvertrages mit den ausführenden Unternehmen die vertraglich vereinbarte Leistung bezüglich der Parameter Qualität und Quantität, Kosten und Termine einwandfrei und mangelfrei bekommen würden. Jeder hat schon davon gehört und Fachleute wissen aus Erfahrung, daß im Zuge der Realisierung dieser Parameter leider auch immer wieder Probleme und Risiken auftauchen denen zwingend und rechtzeitig, sowohl in der Planungs- wie auch in der Bauausführungsphase entgegengewirkt werden muß.
Würde es diese Probleme und Risiken nicht geben, müßten sich viele Bauherren auch nicht mit den negativen Auswirkungen, entstanden durch Baumängel, Terminverzug und Kostenüberschreitungen auseinandersetzen. Bauvorhaben ohne Probleme und Risiken bei der Kosten- und Termineinhaltung sowie der Einhaltung der vorgegebenen Qualitäten und Quantitäten würden die Leistungen der Projektsteuerung völlig überflüssig machen.
Leider entspricht diese Vorstellung nicht der Realität und jeder Bauherr ist gut beraten, wenn er sein Bauvorhaben fachkundig selbst steuert oder steuern läßt. Zum einen ist der Bauherr diesen erfahrungsgemäß häufig auftretenden Problemen und Risiken nicht hilflos ausgesetzt und zum anderen wird somit eine unerläßliche Sicherheit zur Erreichung seiner Investitionsziele geschaffen. Dadurch ist der Bauherr zu jedem Zeitpunkt über den Fortgang seines Bauvorhabens im Bilde und kann gleichzeitig auf verläßliche und fundierte Informationen zum jeweiligen Arbeitsstand der Bauarbeiten zurückgreifen. Probleme und die daraus resultierenden Abweichungen von den Projektzielen werden schon in ihrer Anbahnung durch den Projektsteuerer festgestellt. In frühstmöglicher Kenntnis dieser Abweichungen wird der Projektsteuerer umgehend Lösungsvorschläge erarbeiten und diese dem Bauherrn unterbreiten. Nunmehr kann der Fortgang der Bauarbeiten der gegebenen Situation entsprechend wirksam beeinflußt werden, um die vertragsgerechte Erfüllung der bestellten Planungs- und Bauleistungen zu gewährleisten und daraus resultierend die angestrebten Investitionsziele des Bauherrn ohne Einschränkungen zu erreichen.

Probleme und Risiken bei der Organisation und Dokumentation

Nicht gut durchdachte und unklar verfaßte Planungs- und Bauverträge können dem Bauherrn einige, völlig unnötige, wirtschaftliche Nachteile bescheren, insbesondere wenn Abweichungen im Soll-Ist-Vergleich bezüglich Qualität und Quantität, Kosten und Termine enstehen und die Rechte des Bauherrn für solche Fälle im Rahmen der Vertragsgestaltung nicht eindeutig und klar formuliert werden.
Durch professionell vorbereitete Verträge kontrolliert der erfahrene Projektsteuerer diese Probleme und will damit erreichen, daß der Bauvertrag alle Bestandteile und Anlagen mit klaren Vorgaben enthält. Hierzu gehören zum Beispiel vollständige Projektunterlagen, insbesondere eine genaue Leistungsbeschreibung, gültige Vorschriften und Bestimmungen sowie ein Bauzeiten- und Zahlungsplan.
Der Projektsteuerer sorgt im Rahmen der Organisation und Dokumentation desweiteren dafür, daß das Recht des Bauherrn auf Sicherheitseinbehalt, Gewährleistung, Vertragsstrafe, Schadenersatz und Bürgschaften garantiert wird und daß der Bauvertrag, für den Fall des Einsatzes von Subunternehmern durch den Generalunternehmer, hierfür die ausdrückliche Zustimmung des Bauherrn vorsieht.
Der Projektsteuerer achtet darauf, daß dem Bauherrn das Recht eingeräumt wird, den Vertrag mit dem Unternehmer teilweise oder ganz zu kündigen, wenn seine Leistung als unbefriedigend erkannt wird oder mangelhaft ist. Der Generalunternehmer muß im Rahmen seiner Vertragsgestaltung mit dem Bauherrn die Verpflichtung eingehen, diese Rechte aus den Subunternehmerverträgen an den Bauherrn abzutreten. Das ist spätestens dann von großer Bedeutung, wenn der Generalunternehmer völlig unerwartet und auch unvorhersehbar in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät und dadurch seine Aufgaben gegenüber dem jeweiligem Subunternehmer nicht mehr voll und ganz wahrnehmen kann. Die jüngsten Pleiten sehr großer und erfolgreicher deutscher Bauunternehmen belegen dies eindrucksvoll und warnen auch zur Vorsicht.

Probleme und Risiken bei der Aufbau- und Ablauforganisation

Unklarheiten durch Mangel an Transparenz und unzureichender Informationsfluß in den Projekten bezüglich der Aufbau- und Ablauforganisation führen oft zu vermeidbaren Reibungen, die die zu erbringenden Bau- und Planungleistungen beeinträchtigen und die Ziele des angestrebten Projekterfolges hierdurch schmälern können. Ein in diesem Zusammenhang oft zitierter Satz beschreibt dieses Problem sehr direkt: "Die linke Hand weiß nicht was die rechte Hand macht." Das bedeutet, dem jeweiligem Unternehmer sind die Strukturen und der Aufbau des Gesamtprojektes nicht hinreichend bekannt und dementsprechend reagiert er auch. Dieser Mangel an Transparenz und unzureichender Information kann dazu führen, daß der Unternehmer die Abhängigkeiten seiner zu erbringenden Leistungen in Bezug auf die Aufbau- und Ablauforganisation im Detail nicht ausreichend wahrnimmt und somit bei auftretenden Problemen auch nicht angemessen, geschweige denn rechtzeitig, reagieren kann.
Durch Planen, Abstimmen und Festlegen der Aufbau- und Ablauforganisation sorgt der erfahrene Projektsteuerer unter anderem dafür, daß die Projektbeteiligten festgestellt und deren Aufgaben und Kompetenzen beschrieben und zugeordnet werden. Es liegt in der Verantwortung der Projektsteuerung, daß das Zusammenwirken der Projektbeteiligten und die hierfür zugrundegelegten Verfahrensabläufe und Informationsflüsse überwacht und im Falle von Abweichungen entsprechend angepaßt werden.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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