Projektsteuerung im Rahmen des ganzheitlichen Immobilienmanagements

Bei ganzheitlicher Betrachtungsweise ist die Projektsteuerung Teil des Immobilienmanagements. Hinsichtlich des Begriffs und der Funktion des ganzheitlichen Immobilienmanagements bestehen in der Bau- und Immobilienwirtschaft noch sehr unterschiedliche Vorstellungen. Durch Projektentwicklungen (im weiteren Sinne) sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, daß einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige Immobilienobjekte entstehen, die gesamtwirtschaftlich sozialen und ökologischen Anforderungen genügen und dauerhaft rentabel genutzt werden können. Mit diesem Verständnis werden sowohl die gesamtwirtschaftliche als auch die einzelwirtschaftliche Wirkungsebene angesprochen. Gesamtwirtschaftlich wird gefordert, daß die Immobilie als Ergebnis der Projektentwicklung im weiteren Sinne öffentlichen Belangen entgegenkommt. Einzelwirtschaftliches Effizienskriterium ist die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie und deren dauerhafte rentable Nutzung. Unter Beachtung des Lebenszyklusgedanken von Immobilien sind nun drei Bereiche des ganzheitlichen Immobilienmanagement zu unterscheiden, die sich im Zeitlauf abwechseln, dabei jedoch auch gegenseitig überlagern:

• die Projektentwicklung,
• das Projektmanagement und
• das Gebäudemanagement.

Projektentwicklung im weiteren Sinne

Dabei umfasst die Projektentwicklung im weiteren Sinne den gesamten Lebenszyklus der Immobilie, vom Projektanstoß bis hin zur Umwidmung oder dem Abriß am Ende der wirtschaftlich vertretbaren Nutzungsdauer. Projektentwicklung im engeren Sinne umfaßt die Phase vom Projektanstoß bis zur Entscheidung über die weitere Verfolgung der Projektidee durch Erteilung von Planungsaufträgen bzw. bis zur Entscheidung über die Einstellung aller weiteren Aktivitäten aufgrund zu hoher Projektrisiken.

Ausgangssituationen

Bei der Projektentwicklung sind grundsätzlich drei verschiedene Ausgangssituationen zu unterscheiden:

1. vorhandener Standort mit zu entwickelnder Projektidee und zu beschaffendem Kapital
2. vorhandenes Kapital mit zu entwickelnder Projektidee und zu beschaffendem Standort
3. vorhandene Projekttidee oder Vorhandensein eines konkreten Nutzerbedarfs mit zu beschaffendem Standort und Kapital

Der erste Fall stellt eine schwierige Aufgabe dar, da das zu verwendende Grundstück häufig mit nachteiligen Eigenschaften hinsichtlich seiner Lage, seines Zuschnitts, seiner Größe bzw. Erweiterungsfähigkeit und seiner topographischen und hydrogeologischen Verhältnisse, seiner zulässigen Bodenpressung oder mit Altlasten behaftet ist. Der zweite Fall gehört in den Problembereich institutioneller Investoren und Kapitalsammelstellen wie Versicherungen und Pensionskassen, offene und geschlossene Immobilienfonds, Leasinggesellschaften und ausländische Investoren. Der dritte Fall ist in den Jahren des Wideraufbaus nach dem 2. Weltkrieg häufig aufgetreten und kommt derzeit auch in den neuen Bundesländern vielfach vor, bei hohem Bedarfdeckungsdruck bzw. guter Projektidee ist er im allgemeinen auch einfacher zu lösen.

Projektmanagement

Nach der Projektentwicklung im engeren Sinne, die ihren Abschluß mit der Entscheidung über die Fortführung des Projektes durch einen Planungsauftrag findet, beginnt das Projektmanagement, das die Phasen der Planung und Ausführung der Immobilie bis zur Abnahme/Übergabe und auch die Gewährleistungsphase umfaßt. Nach dem Verständnis des Deutschen Verbandes der Projektsteuerer e. V. (DVP) umfaßt Projektmanagement sowohl Projektleitung als auch Projektsteuerung. Nach der Berufsordnung des DVP ist Projektsteuerung die neutrale und anabhängige Wahrnehmung von Auftraggeberfunktionen in organisatorischer, technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht im Sinne von § 31 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Projektleitung umfasst dagegen den häufig nicht delegierten Teil der Auftraggeberfunktionen mit Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenz. "Viele Auftraggeber unterscheiden kaum zwischen den Aufgaben der Projektleitung und der Projektsteuerung. Dennoch ist es aus Gründen der Haftung und Verantwortung wichtig, die Unterschiede zu kennen und zu beachten. Nicht selten wurden in der Vergangenheit Aufträge für Projektsteuerung mit der Erwartungshaltung des Auftraggebers erteilt, daß der Auftragnehmer selbstverständlich auch die Projektleitung wahrnehmen werde." (Quelle: Schulte, Karl-Werner: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung. Köln: Müller, 1996, Seite 38) Es ist jedoch davon auszugehen, daß der Aufwand zur Wahrnehmung der Projektleitung etwa 50 % des Aufwandes für die Wahrnehmung der Projektsteuerungsaufgaben ausmacht.

Ziele und Aufgaben der Gebäudebewirtschaftung

Teilweise noch überlappend mit der Planung und in höherem Maße mit der Bauausführung setzt für die Betreuung des Gebäudebestandes ein komplexes Aufgabenfeld ein, die Gebäudebewirtschaftung. Sie wird auch als Gebäudemanagement oder Facility Management bezeichnet und bedeutet ganzheitliches Betreiben von Gebäuden und Anlagen mit dem Ziel der optimalen Wertschöpfung durch die Immobilie. Dazu gehören folgende Aufgaben:

• das Flächen- und Veranstaltungsmanagement,
• das Raumorganisations- und Kommunikationsmanagement,
• das Wartungs-, Instandhaltungs- und Energiemanagement sowie
• das Entwickeln und Verfolgen von Programmen zur Werterhaltung des Immobilienbestandes.