Private Bauvorhaben brauchen juristische Betreuung

Teil 2/3: Bauabnahme und Mängelbeseitigung

Um Fehler zu vermeiden, ist die ausdrückliche Abnahme durch ein Abnahmeprotokoll in der Schriftform empfehlenswert. Selbstverständlich kann dabei ein Bauingenieur oder Architekt hinzugezogen werden, der die Bauabnahme realisiert. Eine Leistung ausdrücklich abzunehmen ist grundsätzlich immer günstiger, auch Teilabnahmen schaffen Sicherheit. Erfolgt eine Abnahme mit entsprechendem Protokoll, ist damit bestätigt, daß die einzelnen Bauabschnitte ordnungsgemäß ausgeführt sind. „Wenn so eine Fundamentplatte erst einmal verbaut ist, kann man sie nicht mehr auf Qualitätsmängel überprüfen“, so Blümel.
Daher ist es notwendig, das Bauvorhaben für den Bauherrn so transparent wie möglich zu gestalten und ihm jederzeit die Möglichkeit zu geben, daß er Fachpersonal zu seiner eigenen Unterstützung hinzuzieht. Wenn sich bei einer Abnahme Mängel herausstellen, so hat der Werkunternehmer in der Regel das Recht eine mangelhafte Leistung nachzubessern, d. h. ihm muß für die Nachbesserung angemessene Zeit eingeräumt werden.
Wenn sich herausstellt, daß der Werkunternehmer nicht nachbessern kann, weil ihm die Fachkompetenz fehlt oder weil der Mangel so schwerwiegend ist, daß er nicht nachbesserungsfähig ist, so muß der Werkunternehmer neu herstellen. Alternativ hat der Bauherr natürlich auch die Möglichkeit den Vertrag zu kündigen und Schadenersatz wegen Nichterfüllung geltend zu machen. Beides setzt voraus, daß der Bauunternehmer über die entsprechende Liquidität verfügt, um die Ansprüche des Bauherrn auszugleichen. In der Regel kommt es zu einem Gerichtsverfahren, falls derartige Ansprüche geltend gemacht werden. Bei Verfahren dieser Art ist eine erhebliche Laufzeit zu erwarten, weil eine umfassende Sachaufklärung notwendig ist und Beweiserhebungsverfahren erforderlich werden. Dies verzögert die Bauausführung und läßt die Kosten ansteigen. Da ist es wesentlich zeitsparender nachzubessern oder neu herstellen zu lassen. Falls die Nachbesserung oder Neuerstellung dann nicht zur Zufriedenheit gelingt oder diese nicht in angemessener Zeit erfolgt, so hat der Bauherr immer noch das Recht, den Vertrag zu kündigen, um ein anderes Bauunternehmen mit der Mängelbeseitigung und der weiteren Bauausführung, soweit noch notwendig, zu beauftragen. Ein entsprechendes Gewährleistungs- und Rücktrittsrecht sollte vorher im Werkvertrag formuliert werden, auch die Nachfristsetzung sollte im Bauvertrag festgeschrieben sein.
Es empfiehlt sich dringend, die Bauleistung wahlweise selbst zu begleiten und zu kontrollieren oder durch externe Ingenieure und Architekten die Bauausführung überwachen lassen. Zweckmäßig ist es Mängel schriftlich anzeigen, denn Recht bekommt nur der, der sein Recht auch nachweisen kann. Im Bauverfahren gibt es in der Praxis oft Schwierigkeiten die Mängel nachzuweisen. Blümel mahnt hier: „Ich kann nach meiner langjährigen Erfahrung nur empfehlen, immer alles schriftlich zu machen, per Ferntypie oder per Einschreiben mit Rückschein.“ So hat man für den Fall einer juristischen Auseinandersetzung den Nachweis, daß die Informationen den Bauunternehmer erreicht haben, auch wenn dies eine Zeitverzögerung bedingt.

Vertragsstrafe oder Kündigung des Bauvertrages

Eine Vertragsstrafe ist normierter Schadenersatz für einen bestimmten, vorher definierten Fall. Eine solche Vertragsstrafe wird in der Regel auf die Schadenersatzansprüche angerechnet, welche natürlich auch die Höhe der festgelegten Vertragsstrafe überschreiten können. Der Vorteil einer Vertragsstrafe ist darin zu sehen, daß man nicht die einzelnen Voraussetzungen nachweisen muß, sondern daß man die Voraussetzungen vorher vertraglich regeln kann. Ansonsten trüge der Bauherr die Beweislast und alle damit verbundenen Risiken. Daher ist die Vertragsstrafe als Instrument durchaus zu empfehlen. Meist wird die Vertragsstrafe eingesetzt um den Bauunternehmer anzuhalten, die Bauleistung zeitgerecht zu erbringen. Da es sich beim Bauvertrag um einen Werkvertrag handelt, ist es dem Bauherrn grundsätzlich unbenommen den Bauvertrag jederzeit zu kündigen.
Hierfür gibt es zwei Szenarien: Der Bauherr kündigt ohne Vorliegen wichtiger Gründe, ist dann aber verpflichtet dem Bauunternehmer den entgangenen Gewinn auszugleichen. Dies kann sinnvoll sein z. B. weil das Verhältnis belastet ist und die Zusammenarbeit nicht mehr erwünscht wird, die Gründe aber nicht ausreichen, um eine fristlose Kündigung auszusprechen.
Vielleicht hat der Bauherr eine Baufirma gefunden, die über Spezialkenntnisse verfügt oder er möchte sein Bauvorhaben verändern, hat aber das Gefühl, daß der bisherige Bauunternehmer damit überfordert ist. Im zweiten Szenario erfolgt die Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen des Bauunternehmers. Wenn der Bauunternehmer hier hinreichend Gründe gesetzt hat, die eine solche Kündigung rechtfertigen, so kann der Bauherr Schadenersatz geltend machen wegen Nichterfüllung.

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