Erben und Vererben von Immobilien

Teil 1/2: Zielsetzung

Noch nie zuvor in der Geschichte unseres Landes wurde so viel Immobilieneigentum vererbt und geerbt wie heute und in den kommenden Jahren. In Zahlen ausgedrückt sind es jährlich Immobilien im Wert von 50 bis 70 Milliarden Euro.
Der Berliner Rechtsanwalt Carsten Pagel beschäftigt sich seit zwanzig Jahren mit dem anspruchsvollen Thema „Erben und Vererben von Immobilien“. Wir haben den Experten Pagel aufgesucht und wollten einige Grundsätze in Erfahrung bringen.
Auf unsere erste Frage, was man denn beim Erben und Vererben einer Immobiie tun kann, um möglichst wenig Steuern zu zahlen, hielt Rechtsanwalt Pagel dagegen, daß diese Frage zwar verständlich und wichtig sei, aber erst im zweiten Schritt geklärt werden sollte.

Der erste Schritt: Die Zielsetzung ist entscheidend

Zu Beginn sollte sich der Erblasser darüber klar werden, welche Ziele er verfolgt und was genau er erreichen möchte. Soll etwa der überlebende Ehepartner weiterhin im Haus wohnen? Oder soll der kleine Handwerksbetrieb auf dem Grundstück fortgeführt werden und das Mietshaus vermietet bleiben? Diese wie auch andere Fragen stehen an erster Stelle und sind innerhalb der Familie zu klären. Denn Steuerberater, Notare oder Anwälte können nicht festlegen, wer im Eigenheim wohnen, das Mietshaus weiterhin bewirtschaften oder den kleinen Betrieb fortführen sollte. Die wichtigste Voraussetzung für die Gestaltung und dem reibungslosen Ablauf der Erbangelegenheit ist eine Einigung innerhalb der Familie, betont Anwalt Pagel.

Der zweite Schritt: Wie erreiche ich meine Ziele?

Sobald die konkreten Ziele formuliert wurden, kann man sich im zweiten Schritt beraten, bzw. beraten lassen, wie man seine Ziele erreicht und in welcher Form diese zu Papier gebracht werden sollten. Erst jetzt ist es sinnvoll, sich zu fragen und zu klären, welche steuerlichen Folgen es haben wird, wenn ich meine Ziele erreichen möchte.
In der Praxis ist der Werdegang häufig umgekehrt, obwohl diese Dinge besser im Vorfeld abgeklärt werden sollte, fordert Anwalt Pagel. Die Menschen haben den Wunsch, wenig Steuern zu zahlen und folgen jedem Vorschlag, Steuern zu vermeiden. Aus Unwissenheit wird vorschnell Vermögen aus der Hand gegeben. Mit der warmen Hand Immobilienvermögen zu übertragen ist ein oft gehörter Rat. Dieser kann aber auch zu unangenehmen Folgen führen, wenn man beispielsweise noch im Haus wohnt oder mit den vermieteten Wohnungen Einnahmen erzielen möchte.

Steuerfreibeträge sind großzügig

Seit der Reform des Erbschaftssteuergesetzes gibt es großzügige Regelungen bezüglich der Steuerfreibeträge. Um hier einige Eckpunkte zu nennen: Der überlebende Ehegatte hat einen Freibetrag von 500.000 Euro, jedes Kind 400.000 Euro und bei den Enkeln sind es noch 200.000 Euro. Die nachfolgende Tabelle zeigt auf, ab welcher Höhe wieviel Steuern anfallen.
Bei einem „normalen Immobilienvermögen“ reichen die Freibeträge in der Regel aus, um das Haus oder die Eigentumswohnung steuerfrei zu übertragen.

Der dritte Schritt: Die steuerliche Gestaltung prüfen

Im dritten Schritt ist zu prüfen, ob und inwieweit durch die steuerliche Gestaltung die gewünschten Ziele nicht gefährdet werden. Das betrifft insbesondere größere Immobilienvermögen, bei denen mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Steuerpflicht droht. Im Idealfall sichert ein zu erarbeitendes, detailliertes Konzept, daß beispielsweise die Vermietung eines Hauses nicht gefährdet wird oder der Handwerksbetrieb auf dem Grundstück fortgeführt werden kann. Beim Vererben von größerem Immobilienvermögen kommt niemand daran vorbei, sich zu fragen: „Wie gestalte ich das?“

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Über den Experten

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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