Bundesverfassungsgericht entscheidet zur Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Im Januar dieses Jahres fällte das Bundesverfassungsgericht die seit mehreren Jahren erwartete Entscheidung zur Besteuerung von Immobilien. Das Gericht sieht – wie nicht anders erwartet wurde – in der derzeitigen Besteuerung von Immobilien eine Bevorteilung gegenüber anderen Vermögenswerten.
Nach bisherigem Gesetz sind völlig unterschiedliche Bewertungsverfahren für die verschiedenen Vermögensarten vorgesehen. Im Ergebnis wird die Übertragung von Immobilien im Vergleich zu anderen Vermögensarten günstiger besteuert während Sparguthaben in voller Höhe der Erbschaftsteuer oder der Schenkungsteuer unterliegen. Dies ist bei Immobilien in der Regel nicht der Fall: Die Grundlage für die Festsetzung der Steuer ist ein deutlich unter dem Verkehrswert liegender Wertansatz, der so genannte Grundbesitzwert.

Wie sind die Verkehrswerte bei Immobilien künftig für Zwecke der Erbschaftssteuer und Schenkungsteuer zu ermitteln?

Wie die tatsächlichen Werte von Immobilien verfassungskonform zu ermitteln sind, dazu hat das Bundesverfassungsgericht keine Hinweise gegeben.
Derzeit werden die privaten Immobilien mit dem sogenannten Grundbesitzwert bewertet und zwar, und das ist neu seit dem Jahr 2007, mit den Wertverhältnissen zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung. Bei Übertragungen von Immobilien bis zum 31. Dezember 2006 waren für die Feststellungen der Grundbesitzwerte stets die Wertverhältnisse zum 01. Januar 1996 anzusetzen.

Welche Auswirkungen haben sich durch diese Gesetzesänderung bereits ergeben?

Wenn sich die Wertverhältnisse seit 1996 verschlechtert haben, kommt es naturgemäß zu einem geringeren Grundbesitzwert, wodurch sich die Steuer ab 2007 reduziert.
Sind die Bodenwerte hingegen seit dem 01. Januar 1996 gestiegen, wie es in vielen exponierten, zentralen Lagen der Fall ist, kommt es zu einer Erhöhung der Grundstückswerte und infolgedessen zu einer höheren Steuerfestsetzung.

Was ist der Grundbesitzwert und wie wird dieser ermittelt?

Der Grundbesitzwert ist die Grundlage für die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer.
Grundbesitzwert = (Jahreskaltmiete * 12,5) – Alterswertabschlag
Der Alterswertabschlag beträgt 0,5 Prozent pro Jahr (Alter der Immobilie in Jahren * 0,5 %), maximal aber 25 Prozent.
Bei einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen ist noch ein Zuschlag von 20 Prozent vorzunehmen.
Die Jahresmiete entspricht der zum Zeitpunkt der Schenkung bzw. Vererbung vereinbarten Gesamtmiete, welche der Mieter für einen Zeitraum von 12 Monaten bezahlen muß. Wenn das Gebäude eigen genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, muß die übliche Miete angesetzt werden. Die übliche Miete können Sie aus einem Mietspiegel ablesen.

Mindestwert

Als Mindestwert werden 80 Prozent des aktuellen Bodenrichtwertes angesetzt. Das ist der Grundbesitzwert, der für unbebaute Grundstücke angesetzt wird. Den Bodenrichtwert können Sie über den Gutachterausschuß in Erfahrung bringen. Wenn der so ermittelte Grundbesitzwert Ihnen zu hoch erscheint, sollten Sie den Verkehrswert des Grundstückes durch ein Gutachten eines Grundstücksachverständigen feststellen lassen. Ist der ermittelte Verkehrswert tatsächlich geringer als der Grundbesitzwert, muß das Finanzamt diesen geringeren Wert als Bemessungsgrundlage für die Steuerfestsetzung akzeptieren.

Neuregelung und Konsequenzen

Spätestens bis zum 31. Dezember 2008, so die Auflage des Bundesverfassungsgerichtes, muß der Gesetzgeber eine neue Regelung schaffen. Dies kann jedoch auch zu einem früheren Zeitpunkt geschehen.
Private Immobilienbesitzer werden in Zukunft wahrscheinlich die Verlierer der gesetzlichen Neuregelung werden.

Ist ein sofortiges Handeln notwendig?

Von übereilten Entscheidungen ist in jedem Fall abzuraten. Fest steht jedoch, daß die Übertragung von Immobilien spätestens ab dem 31. Dezember 2008 stärker als bisher mit Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer belastet wird.
Mit der Planung für eine steuergünstige Übertragung von Immobilien sollte deshalb nicht abgewartet werden. Dafür ist jetzt der richtige Zeitpunkt.
Eine strategische Planung mit fachkundiger Beratung eines Steuerberaters ist dringend geboten. Die Materie ist komplex und es geht mitunter um viel Geld.

Welche Regelung gilt für die Übergangszeit bis 31. Dezember 2008?

Bei Erbfällen oder Schenkungen, die vor der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts erfolgt sind und bei denen noch keine Steuerfestsetzung vorgenommen wurde, gilt das derzeit geltende Erbschaftsteuerrecht, d. h. für diese Fälle gilt noch der derzeit günstige Wertansatz für Immobilienvermögen.
Bisher ergangene Erbschaft- und Schenkungsteuerbescheide, die vorläufig festgesetzt wurden, werden nicht mehr geändert. Es bleibt damit bei der bisherigen Steuerfestsetzung.

Was ist bei der steuergünstigen Übertragung von Immobilien zu beachten?

  • Gerade bei Immobilienübertragungen gibt es vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Je nach Gestaltung ergeben sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen. Die Übertragung muß stets gut geplant werden, unter Beachtung aller rechtlichen und steuerlicher Konsequenzen
  • Prüfen Sie, ob andere steuerliche Folgen, z. B. negative ertragsteuerliche Konsequenzen, mit der Übertragung verbunden sein können. Insbesondere bei betrieblichen Grundstücken ist Vorsicht geboten!
  • Erwägen Sie auch eine Übertragung gegen wiederkehrende Zahlungen in Form von Renten. Dies kann ertragsteuerliche Vorteile für Sie bringen und Sie sichern gleichzeitig die Existenz des bisherigen Eigentümers.
  • Will der ehemalige Eigentümer die Immobilie auch weiterhin nutzen, wird ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart. Die Festsetzung der Schenkungsteuer wird dadurch nicht gemindert, die auf den Wert des Wohnrechtes bzw. Nießbrauches entfallende Schenkungssteuer kann jedoch bis zur Beendigung des Wohnrechtes zinslos gestundet werden.
  • Schenkungen, die innerhalb von 10 Jahren vor der Übertragung der Immobilie erfolgt sind, werden bei der Berechnung der Schenkungsteuer berücksichtigt.
  • Es gibt persönliche Freibeträge zur Schenkungsteuer. Das Schöne ist, daß diese alle 10 Jahre neu entstehen.

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Über den Autor

Cornelia Barnbrook
Dipl. Kfm. Steuerberaterin
Paßbild unserer Expertin Cornelia Barnbrook

Ich bin Steuerberaterin aus Leidenschaft. Ich habe Spaß daran, für meine Mandanten den besten Weg durch das steuergesetzliche Dickicht zu schlagen und genieße es, Steuerstrategien auszutüfteln und an komplizierten Einsprüchen zu basteln. Die Arbeit mit und für meine Mandanten motiviert mich dabei jeden Tag aufs Neue.
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