Synthese von Immobilien- und Facility Management

Teil 1/2: Notwendigkeit der Synthese

Das Facility Management hat sich längst zu einem etablierten Marktmuster gefestigt, welches in seinen Ursprüngen in der Bau- und Immobilienwirtschaft verankert ist. Zeitgleich entstand aus der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft die Immobilienökonomie und das Immobilienmanagement mit wichtigen Gemeinsamkeiten zum Facility Management.
Diese Parallelentwicklung führte aber von Anfang an Irritationen und Mißverständnisse mit sich, denn die gegenseitige Abgrenzung ist schwierig. Im Kern geht es um die Immobilien, die beide Richtungen – Facility Management und Immobilienwirtschaftliches Management – zu Ihrem Gegenstandsbereich erklärt haben. Im Fortgang entscheidet sich, ob es eher zu Synergien oder zu einer Spaltung kommt. Die aktuelle Marktentwicklung führt allerdings verstärkt zu einem Verbund beider Bereiche.

Basisleistungen des Facility Management

Für den Betreiber einer Immobilie ergeben sich folgende Basisleistungen:
  • Arbeitsplatzausrüstung
  • Servicelevel
  • Büroservice
  • Umzugsdienste
  • Logistikdienste
  • Catering
  • Sicherheit
  • Flächenbereitstellung
  • Entstörung
  • Instandhaltung
  • Energiemanagement
  • IT-Service

Basisleistung des Immobilienmanagement

Für den Vermieter von Immobilien ergeben sich folgende Basisleistungen:
  • Mietsollstellung
  • Mietnebenkostenabrechnung
  • Leerstandscontrolling
  • Maßnahmen zur Vermietung bzw. zur Beendung von Mietverträgen
  • Wertermittlung
  • Rückbau
  • Bauherrenfunktionen
  • Portfoliomanagement

Wege und Ziele im Zusammenwirken von Facility Management und immobilienwirtschaftliches Management

Viele Immobilienökonomen beanspruchen das Facility Management als Teilgebiet ihrer Disziplin. Umgekehrt gibt es dort die Auffassung unter Facility Management-Experten, daß das Immobilienmanagement zum übergreifenden Gesamtgebiet des Facility Managements gehöre. Tatsächlich spricht aber viel dafür, daß es sich um selbständige Disziplinen handelt, die sich begünstigen und zugleich in eine wechselseitige starke Abhängigkeit eintreten.
Besonders in der Industrie gehören eigengenutzte Gebäude parallel mit den betriebsinternen Diensten traditionell zur Unternehmensinfrastruktur. Es gibt aber dort einen wachsenden Trend zu immobielenwirtschaftlichen Formen der Bewirtschaftung auf der Basis von Vermietung und Immobilienmanagement.
Umgekehrt werden für renditeorientierte Immobilien Dienstleistungen wie, Gebäudelogistik, Büroservice, Sicherheit, immer mehr zum Erfolgsfaktor für die immobilienwirtschaftlichen Geschäftsprozesse. Dem entspricht der sich herausbildende Verbund von Immobilienwirtschaftlichen Management und Facility Management.
Es ist das Ergebnis einer sich verzweigenden Branchenstruktur, die u. a. auch quer zu den klssischen Bereichen der Bau- bzw. Immobilienwirtschaft und zahlreichen Dienstleistungsbranchen verläuft.

Wirkungen der bauwirtschaftlichen Konjunkturkriese auf das Facility Management

Im zehnten Jahr der bauwirtschaftlichen Konjunkturkriese und im vierten Jahr der Talfahrt in den deutschen Immobilienmärkten ist unübersehbar geworden, daß nur ein umfassender und tiefer Strukturwandel Abhilfe schaffen kann. Das gilt auch weiterhin, vielleicht sogar für langfristig schrumpfende Märkte.
Wer im Härtetest Deutschland überzeugen kann – durch innovative Ansätze – ist im In- wie im Ausland um so wettbewerbsfähiger.
Der Verbund beziehungsweise das Zusammenwirken von Immobilienwirtschaftlichen Management und Facility Management führt zu einer Spezialisierung innerhalb der Facility Management-Welt mit wichtigen Vorteilen für alle Akteure immobilienbezogener Wertschöpfung.
Betrachten wir zur Verdeutlichung das Problem der immer noch zunehmenden Leerstände in Büroimmobilien. Nicht vermietete Büroflächen in fertig gestellten Neubauten rutschen schnell in den Bereich verlorener Gewinne und Werte. Auf Mieteinbußen, verbunden mit erhöhten nicht umlagefähigen Betriebskosten für die Leerstandsbewirtschaftung, folgt die Stufe herabgesetzter Mieten – mit Abwertungen des Verkehrswertes aufgrund nicht mehr erzielbarer Marktmieten.
Gleichzeitig müssen oft erhebliche Kosten für bauliche Maßnahmen zur Vermietung verkraftet werden, die weder vom Mieter übernommen noch in einer erhöhten Miete aufgefangen werden. Diese Probleme sollte man wie dargestellt, im Zusammenwirken von Immobilienwirtschaftlichen Management und Facility Management lösen und dabei nachfolgender Strategien beachten.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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