Effektives Gebäudemanagement

Teil 1/2: Der Lebenszyklus eines Gebäudes

Gebäudemanagement ist darauf ausgerichtet, ein Höchstmaß an Wertschöpfung im Sinne der jeweiligen Anforderungen zu erzielen.
Die größten Optimierungspotentiale, sowohl für den Bau als auch für den Betrieb einer Immobilie, können bereits in der Planungsphase realisiert werden. Dies setzt jedoch voraus, daß schon in dieser Phase die Effekte des Gebäudes auf die unterschiedlichen Aspekte des Nutzerbedarfs, der Wirtschaftlichkeit und der Auswirkungen auf die Umwelt benannt und bewertet werden.
Bei Bedarf können so rechtzeitig Korrekturen vorgenommen werden, die die Wertschöpfung der Immobilien erhöhen. Zunehmend werden darunter nicht nur der monetäre Vorteil verstanden, sondern Werte wie Funktionalität, Umweltschutz oder Wohlbefinden gewinnen an Bedeutung.

Der Lebenszyklus eines Gebäudes

Um den Nutzen einer Immobilie optimieren zu können, ist die Perspektive ihres Lebenszyklusses einzunehmen. Dieser umfaßt eine sich wiederholende Abfolge von Phasen in der Entstehung, Nutzung und Verwertung. Allgemein gliedert sich der Lebenszyklus eines Gebäudes in folgende Phasen:
  1. Konzeption
  2. Planung
  3. Errichtung
  4. Beschaffung
  5. Betrieb und Nutzung
  6. Umbau/Umnutzung und Sanierung/Revitalisierung
  7. Leerstand
  8. Vermarktung
  9. Verwertung
Die Einflußmöglichkeiten auf die Kosten sowie die Umweltbelastungen sind in der Planungsphase am größten und nehmen mit dem Planungsfortschritt sehr schnell ab. Die Optimierung muß demnach in den Leistungsphasen 0 bis 3 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure erfolgen und den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes beachten. Nur so kann ein effektives Gebäudemanagement vorbereitet und Kostenoptimierung und Umweltschutz für den gesamten Lebenszyklus erreicht werden.

Die Optimierung von Immobilien zielt in drei Richtungen

1. Erfüllung der Nutzeranforderungen

Da die Umsetzung von Immobilien mit einem sehr hohen Aufwand verbunden ist, ist eine sorgfältige Marktanalyse und Prognose besonders wichtig. Der Nutzerbedarf ist genau zu definieren. Deshalb muß die soziale Qualität bereits in der Planung berücksichtigt werden, um die Bausubstanz und den Immobilienwert zu erhalten. Es ist zu prüfen, ob sich das Gebäude in sein Umfeld einfügt und ob der Nutzerwille in einem Nutzungskonzept möglichst genau festgehalten und umgesetzt wird. Erhebliche Auswirkungen auf die soziale Qualität hat die Grundrißgestaltung. Der Grundriß muß funktionsgerecht sein, d.h. die Verkehrswege und gegenseitigen Störungen sind zu minimieren. Um das geplante ökologische Konzept in der Nutzungsphase beibehalten zu können, muß der Nutzer ausführlich informiert werden. Hilfreich ist ein Gebäudehandbuch, das Angaben über ökologische Zielsetzungen, die Beschaffenheit der einzelnen Bauteile, Materialien und Anlagen sowie über Informationen über die durchgeführten Inspektionen, Wartungen und Instandsetzungen etc enthält. Darüber hinaus sind eine Dokumentation der Gebäudetechniksysteme sowie Betriebsanleitungen sinnvoll.

2. Minimaler finanzieller Aufwand für Bau und Nutzung

Die wirtschaftliche Betrachtung einer Investition umfasst die Erstellung und die Folgekosten eines Gebäudes. Neben den Kauf- bzw. Herstellungskosten einer Immobilie ist ihre Finanzierung häufig noch bedeutsamer. Zunächst ist zu prüfen, ob der Bauherr die ihm zur Verfügung stehenden Instrumente zur Kostensenkung genutzt hat und ob alle relevanten Baunebenkosten korrekt erfasst und bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Über die Hälfte der Herstellungskosten machen die Bauwerkskosten eines Bauvorhabens aus. Das größte Einsparpotential liegt im Bereich des Rohbaus, indem die Materialkennwerte ausgenutzt und ein einfaches statisches System gewählt werden. Bei den Kosten für die technischen Anlagen werden die Anlagen für Abwasser, Wasser und Gas sowie Feuerlöschanlagen, Wärmeversorungsanlagen, lufttechnische Anlagen, Starkstromanlagen sowie fernmelde- und informationstechnische Anlagen erfasst. Auch bei den Kosten für Außenanlagen kommt es auf eine rechtzeitige Planung vor Beginn der Bauarbeiten an.

3. Vermeidung negativer Umweltbeeinflussung

Ökologisches Bauen und Sanieren umfasst zwei Komponenten: den Schutz des Menschen in seiner baulichen und natürlichen Umgebung sowie den Schutz der Umwelt vor negativen Auswirkungen baulichen Handelns des Menschen. Um den Menschen zu schützen, sind in erster Linie Schadstoffemissionen auszuschließen, die bei der Herstellung der Baustoffe und des Gebäudes, aber auch bei dessen Betrieb und Abriß frei werden können. Bei der Betrachtung des Energieinputs von baulichen Maßnahmen zeigt sich, daß neben der Herstellung die Nutzungsphase besonders bedeutsam ist. Wichtig ist die Entwicklung eines geeigneten Energiekonzepts, daß die Gebäudekonzeption mit einbezieht. Die größte Heizeinsparung wird mit einer Verbesserung des baulichen Wärmeschutzes erzielt. Daneben ist die effiziente Energiebereitstellung durch technische Anlagen, z.B. einer thermischen Solaranlage, ein wichtiger Aspekt. Der Ressourcenverbrauch muß möglichst gering gehalten werden. Die größten Potentiale zur Vermeidung von Bauabfällen liegen in einer entsprechenden Planung, d.h. in einer Auswahl von Materialien und Kostruktionen sowie in der Organisation der Bauwerkserstellung. Jeder Mensch braucht Wasser, Luft und Boden auf. Um eine Baumaßnahme umweltgerecht zu gestalten, muß untersucht werden, welche Auswirkungen das geplante Projekt auf diese Elemente hat und wie die Belastungen möglichst gering gehalten werden können.

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Artikelinformationen:

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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