Mietnomaden

Teil 2/2: Die Rechte des Vermieters

Falls trotz umfangreicher Bonitätsprüfung doch jemand einzieht, der nach Vertragsabschluß keine Miete zahlt, sollte der Vermieter sofort reagieren. Jede Verzögerung kann einen weiteren finanziellen Schaden nach sich ziehen und im Ergebnis zu einem finanziellen Engpaß führen, denn die Wahrscheinlichkeit an einen Mietnomaden geraten zu sein, ist in diesem Fall sehr hoch.
Das Gesetz räumt dem Vermieter mehrere Möglichkeiten zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ein. Zwei verstrichene Zahlungstermine und zwei offene Monatsmieten berechtigen zur fristlosen Kündigung. Ebenso reichen zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit einem Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete aus. Zudem darf bei unpünktlicher Zahlung der Miete und bei Nichtzahlung der Kaution fristlos gekündigt werden. Die letzten beiden Kündigungsmöglichkeiten bedürfen jedoch einer Vorbereitung.
Wenn man die fristlose Kündigung schriftlich ausspricht und zustellen läßt, natürlich mit Begründung und einer kurzen Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung, sollte überdies gleichzeitig auch eine ordnungsgemäße Kündigung mit Begründung ausgesprochen werden. Die Zustellung der fristlosen Kündigung sollte nachweisbar erfolgen, denn nicht selten wird es nach Verstreichen des Herausgabetermins erforderlich sein, die Räumungsklage einzureichen.
Zu beachten ist stets, daß die Mietforderungen nach der Schuldrechtsreform bereits in drei Jahren verjähren. Die Ansprüche auf Schönheitsreparaturen und auf Beseitigung der Mietereinbauten unterliegen der kurzen Verjährung von sechs Monaten, welche mit der Herausgabe oder Wiederinbesitznahme der Wohnung beginnt. Grundsätzlich ist es daher für den Vermieter sinnvoll, mietvertraglich die Verjährungsfristen zu verlängern und deren mögliche Unterbrechung vertraglich einzubauen, um sich die Möglichkeit der Rechtsverfolgung länger zu bewahren. Die Verjährungsklausel im Mietvertrag muß jedoch so formuliert sein, daß sie keine der Mietparteien benachteiligt. Sollte dies der Fall sein, ist sie unwirksam.
Um beim Mietnomaden oder dem säumigen Mieter die durch ihn entstandenen Kosten bzw. verursachten Schaden geltend machen zu können, ist es selbstverständlich notwendig dieser habhaft zu werden. Hier sind regelmäßige Einwohnermeldeamtsanfragen sowie die relativ preiswerte Anschriftenermittlung bei der Post gebräuchliche Mittel der Wahl. Sollte die Anschrift nicht ermittelt werden können, so kann ein Titel gegen den Mieter auch im Wege der öffentlichen Zustellung erwirkt werden.
Zur Vermeidung eines Räumungsprozesses ist es sinnvoll, eine einvernehmliche Herausgabe der Wohnung herbeizuführen. Hierzu kann sich der Vermieter einer Räumungs- und Herausgabevereinbarung bedienen, soweit der Mieter greifbar und nicht bereits abgetaucht ist und in eine solche einwilligt, um das Kostenrisiko und die Unannehmlichkeiten einer Zwangsräumung zu vermeiden. Die verbleibenden offenen Mieten können sodann kostengünstig im gerichtlichen Mahnverfahren tituliert werden oder, im günstigsten Fall, eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen werden.
Zahlungsrückstände oder der Verdacht des Mietnomadentums berechtigen Vermieter nicht, den Mieter rauszuwerfen und die Wohnung eigenmächtig in Besitz zu nehmen. Das geht grundsätzlich nur im Wege der Räumungsklage. Die Durchsetzung der Vermieteransprüche im Wege der Räumungsklage dauert in der Regel sechs Monate. Sollte sich die Gegenseite erfolgreich zur Wehr setzen und die zweite Instanz bemühen, so ist mit bis zu zwei Verfahrensjahren zu rechnen. In die Klageschrift sollte immer auch der zukünftige, noch entstehende Ausfall der Nutzungsentschädigung mit berücksichtigt werden. Dann hat man zumindest mit einer Klage auch gleich die wachsende Forderung bis zur endgültigen Räumung durch den Gerichtsvollzieher abgedeckt. Ab Zustellung der Klage bleiben dem Mieter aufgrund der gesetzlichen Regelung zwei Monate Zeit, die offenen Mieten zu entrichten, wodurch die fristlose Kündigung gegenstandslos wird. Hat man jedoch auch eine ordnungsgemäße Kündigung ausgesprochen, so bleibt diese bestehen, und der Vermieter hat gute Chancen den Räumungsprozeß zu gewinnen.
Gerät der Mieter in einem Zeitraum von zwei Jahren nach der letzten fristlosen Kündigung erneut in einen Zahlungsrückstand und wird vermieterseits die fristlose Kündigung erneut ausgesprochen, so bleibt der Räumungsanspruch des Vermieters auch im Falle des Ausgleiches der Zahlungsrückstände bestehen.
Die Rechtsprechung hat jüngst dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt, die Räumung der Wohnung allein vorzunehmen, wobei das verwendbare Mobiliar sicher unterzubringen ist. So fallen die enormen Räumungskosten des Gerichtsvollziehers weg. Der Gerichtsvollzieher wird lediglich mit der Öffnung der Wohnung und der Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung beauftragt. Zu beachten ist jedoch, daß die Zulässigkeit der Verfahrensweise relativ neu ist und daher noch Heranreifen muß. Bereits jetzt gibt es verschiedene Modelle, wie das Berliner oder Hamburger Modell.
Der Vermieter darf lediglich in Ausnahmefällen erwägen, eine Wohnung in Besitz zu nehmen und zwar ohne die Gerichte bemüht zu haben. Hierzu muß es offensichtlich und eindeutig erkennbar sein, daß der Mieter die Wohnung verlassen und den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben hat. Der Zustand der Wohnung bei ihrer Inbesitznahme muß detailliert aufgenommen und festgehalten werden. Auch hier bietet es sich an, einen entsprechenden Hinweis mietvertraglich zu verankern. Auf diese Weise kann der Vermieter die Kosten der Räumungsklage sowie der Räumung sparen und die Wohnung, eventuell nach einer Renovierung, kurzfristig wieder vermieten.

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Honorata Cyrus
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