Synthese von Immobilien- und Facility Management

Teil 2/2: Möglichkeiten und Gegenstrategien

Facility Management kann den Abwärtssog der Rendite durch systematisches Kostenmanagement aufhalten und sogar umkehren:

Verbessern der Flächenökonomie

Das heißt, Optimierung der Nutz-, Verkehrs-, Wohn- oder Gewerbeflächenanteile eines Gebäudes unter Zugrundelegung des tatsächlichen Bedarfes sowie unter Beachtung eventueller zukünftig notwendig werdender Nutzungsänderungen. Im Zuge des Neubaus von Gebäuden sollten alle baulichen Voraussetzungen geschaffen werden, die einer zukünftigen, bei Bedarf erforderlich werdende Vergrößerung, Verkleinerung oder Zusammenlegung von Räumen Rechnung trägt, z. B. durch den Einbau von flexibel versetzbaren Wänden. Bei bestehenden Gebäuden sind leider mehr Aufwendungen erforderlich, um bedarfsgerechten Wohn- oder Mietraum zur Verfügung stellen zu können, z. B. durch den Mieterwünschen angepasste Grundrißänderungen oder das Zusammenlegen von Räumen über mehrere Etagen.

Reduktion von Servicekosten in allen Serviceprozessen

Dies kann einerseits durch eine fortlaufend Anpassung der Serviceleistungen an die Interessen und Bedürfnisse der Mieter und andererseits deren persönliche Einbindung in diese Servicedienste erfolgen. So können zum Beispiel Hausreinigungsdienste, die Pflege der Außenanlagen oder kleinere Hausmeisterdienste von den Mietern selbst übernommen werden. Sicherheits- oder Mieterbetreuungsdienste werden oftmals von externen Dienstleistern kostengünstiger erbracht. Durch die Einbindung der Mieter in bestimmte Servicedienste kann das Sozialleben der Mieter untereinander gefördert und gleichzeitig eine solide Basis für eine gute Hausgemeinschaft gelegt werden. Im Zuge dieser Zusammenarbeit kommt es wie sebstverständlich zu der gewünschten Erhöhung der Mieterbindung.

Kostengünstige Abwicklung baulicher Maßnahmen im Zuge der Vermietung

Notwendige bauliche Maßnahmen innerhalb der Mieträume sollten vor dem Einzug mit dem Mieter hinsichtlich Umfang und Zeitraum genau abgestimmt sein. Es spart Geld und Zeit, wenn sich der zukünftige Mieter im Rahmen eines vorgegebenen Kostenrahmen für seine Mieträume selbst eine bestimmte Fliese, Tapete, Lichtschalter oder Bodenbelag auswählt. Das diese Maßnahmen zu einer Erhöhung der Mieterbindung beitragen liegt auf der Hand.

Sichern und Erhöhen der Mieterbindung

Ein flexibel gestalteter Mietvertrag, insbesondere in Bezug auf Miethöhe und Mietdauer schafft gute und notwendige Voraussetzungen für eine dauerhafte Mieterbindung. Laufen die Geschäfte gut, kann der Mieter auch eine angemessene Miete zahlen, laufen die Geschäfte weniger gut, sollte über einen vertretbaren Mietnachlaß bezogen auf einen bestimmten Zeitraum kurzfristig entschieden werden. Diese Option sollte der Mietvertrag enthalten. Denn, über einen kurzfristigen Zeitraum etwas weniger Miete zu erhalten ist immer noch sinnvoller als ein Leerstand zu verkraften und die Option kurzfristig einen neuen Mieter zu suchen bleibt ja erhalten. Vieleicht verbessert sich ja die wirtschaftliche Lage des alten Mieters und er kann die ursprünglich vereinbarte Miete zahlen, all dies sollte im Einzelfall geprüft werden.

Generieren von Zusatznutzen für die Mieter mit Vorteilen in ihren eigenen Geschäfstprozessen

Zusatznutzen für gewerbliche Mieter können könnten durch Schaffung weiterer verkaufsfördernder Werbeflächen an bzw. in der Immobilie oder in vorhandenen Aufzügen generiert werden. Bei Wohnungsmietern ensteht ein entscheidender Zusatznutzen durch die Schaffung von zusätzlichen Erhohlungsmöglichkeiten im Bereich der Außenanlegen, z. B. durch den Bau eines Grillplatz mit Sitzgelegenheiten oder die Herstellung von Spielflächen für Kinder.

Aufstellung von Lebenszykluskosten-Modelle

Ein Lebenskostenzyklus-Modell beinhaltet die Aufstellung aller Kosten im fünf Jahres Rythmus, die aufgebracht werden müssen, um die Immobilie durchweg in einem baulich einwandfreien und vermietungsfähigen Zustand zu halten. Zukünftig zu erwartende Kosten für Modernisierungs-, Nutzungsänderungs- oder Revitalisierungsmaßnahmen sind wichtige Bestandteile des Lebenskostenzyklus-Modells. Durch das Lebenskostenzyklus-Modell werden die für den langjährigen einwandfreien Betrieb der Immobilie erforderlichen und aufzubringenden Kosten transparent aufgezeigt und somit kann die angestrebte Wirtschaftlichkeit der Immobilie gesichert werden.
In diesen strategischen Ansätzen sind drei Wirtschaftsbereiche beteiligt:
  1. die Immobilienwirtschaft (Kriterium: Erträge aus Immobilieninvestitionen),
  2. die Bauwirtschaft (Kriterium: Erträge aus Bauleistungen),
  3. die Branchen des Dienstleistungssektors (Kriterium: Erträge aus Dienstleistungen).
Die Verbundwirkung dieser Bereiche entsteht aus der gegenseitigen Stützung und Verstärkung der beteiligten Wertschöpfungsformen immobilienwirtschaftliche Wertschöpfung und bauwirtschaftliche Wertschöpfung.
Die Grundstruktur ist im Markt etabliert, aber dem jungen Facility Management-Zweig fehlt noch ein ausgereifter und dementsprechend anerkannter Branchenstandard.

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Über den Autor

Jürgen Rentner
Dipl. Ingenieur für Hochbau
Paßbild unseres Experten Jürgen Rentner

Die Immobilientrends des beginnenden 21. Jahrhunderts zu erfassen, die dahinterliegende Dynamik zu begreifen und die Ereignisse in Frage stellen, d. h. das Eigenleben der immer komplexer werdenden Immobilienwirtschaft zu ergründen, darin, so meine ich, besteht die Zielsetzung im Rahmen meiner Aktivitäten für den Immobilientutor. Auf das Sie in einer zum Teil unüberschaubaren Immobilienwelt wieder die Übersicht gewinnen.
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