WEG-Novelle: Neue Wege für die Eigentümergemeinschaften

Nach den Erfahrungen der letzten Jahre geraten Wohnungseigentümer oft unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten. Die Hauptursachen sind gescheiterte Lebensgemeinschaften, Verlust des Arbeitsplatzes, Krankheiten, Scheitern der Selbständigkeit, aber auch unzureichende Kreditberatung. Die Anzahl der Verfahren wegen rückständiger Zahlungen ist deutschlandweit steigend. In Zeiten zunehmend schwindender Bonität sind die Eigentümergemeinschaften und ihre Verwaltungen stets angehalten beim Forderungseinzug die bestehenden Möglichkeiten auszuschöpfen, aber auch nach Alternativen bzw. unkonventionellen Lösungsansätzen zu suchen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Schaffung einer verbesserten Bonität der Eigentümergemeinschaften sichern, die Position der Gemeinschaften gegenüber den Banken stärken und die Willensbildung vereinfachen. Die WEG Novelle, da druckfrisch und innovativ, ist derzeit ein stets wiederkehrendes Thema. Dies dürfte vorerst ein anhaltender Zustand bleiben, da auch dieses Gesetz unklare, interpretationsfähige Regelungen beinhaltet. In den Fachkreisen und in der Fachliteratur wird bereits über die Notwendigkeit der Nachbesserungen debattiert. Jedenfalls wird die Rechtsprechung um Klarstellung bemüht werden und die Normen noch mit Leben und klaren Inhalten füllen müssen. Dennoch sollten die Eigentümergemeinschaften die durch die WEG Novelle eingeräumten Möglichkeiten nutzen, um flexibler und effizienter gegenüber säumigen Eigentümern auftreten zu können. Die Eigentümergemeinschaften können nunmehr mit einfacher Mehrheit über

• die Art und Weise der Zahlung der monatliche Vorschüsse für die Instandhaltung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (auch Hausgeld genannt) (Beispiel: Verpflichtung der Teilnahme am Lasteinzugsverfahren),
• die Fälligkeit (Beispiel: Vorfälligkeit, Verfallsklausel),
• die Folgen des Verzuges (Beispiel: Verzinsung) und
• die Kosten besonderer Nutzung (Beispiel: Umzugspauschale) und des besonderen Verwaltungsaufwandes (Beispiel: Mahngebühren) entscheiden.

Die Verwaltungen werden im Sinne und im Interesse der Eigentümergemeinschaften angehalten, entsprechende Beschlüsse auf die Tagesordnungen der Eigentümerversammlungen aufzunehmen. Die Beschlüsse haben stets der ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen. Sie müssen verhältnismäßige Regelungen beinhalten, welche keinen Eigentümer unangemessen benachteiligen dürfen.

Die praktische Umsetzung beachten

Bei der jeweiligen Beschlußfassung ist stets die praktische Umsetzung im Auge zu behalten. Diese dürfte mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand und, gelegentlich, Mehrkosten einhergehen. Daher sollten lediglich Beschlüsse gefaßt werden, dessen anschließende Umsetzung ernsthaft beabsichtigt und tatsächlich möglich wird. So ist die Teilnahme an einem Lasteinzugsverfahren zum Ausgleich laufender Hausgeldforderung nicht zwingend notwendig. Sollte jedoch ein solcher Beschluß gefaßt werden, so wären alle Eigentümer, unabhängig von dem bisherigen Zahlungsverhalten, zur Erteilung einer Einzugsermächtigung verpflichtet. Im Zuge der Beschlußumsetzung müßte die jeweilige Verwaltung die Erteilung der Einzugsermächtigung von allen Eigentümern abfordern und – notfalls gerichtlich – durchzusetzen. Dabei ist zwar aus derzeitiger Sicht den einzureichenden Klagen grundsätzlich der Erfolg zu bescheiden. Zu beachten ist aber, daß die Verfahren zunächst eine Kostenvorschußpflicht der Gemeinschaft nach sich ziehen. Im Ergebnis wird das gerichtliche Urteil die Einzugsermächtigung des jeweiligen Eigentümer ersetzen. Bei gegebenenfalls fehlender Deckung des Bankkontos wird jedoch die Einzugsermächtigung allein der Eigentümergemeinschaft zum Ausgleich offener Forderungen nicht verhelfen können. Die Festlegung der Vorfälligkeit des Hausgeldes macht die Einholung eines Titels für das laufende Wirtschaftsjahr im Voraus möglich. So könnte die schlechte Zahlungsmoral „bestraft“ werden. Problematisch dürfte die Vorfälligkeit jedoch bei der Bestellung einer Zwangsverwaltung oder der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens werden. So ist der Zwangsverwalter und der Insolvenzverwalter nur zum Ausgleich fällig werdender nicht aber bereits fälliger Forderungen verpflichtet (siehe auch Punkt „Zwangsverwaltung“ in Teil 2 des Artikels). Die Eigentümergemeinschaft könnte daher den sonst sicheren Ausgleichsanspruch hinsichtlich der laufenden Hausgeldforderungen verlieren und auf dem bereits fällig gestellten Hausgeldjahresbetrag sitzen bleiben. Zudem werden die finanziell schwächeren Wohnungseigentümer, die bereits um den monatlichen Ausgleich der Hausgeldforderungen ringen, einen fällig gestellten Jahresbetrag erst recht nicht begleichen können. In diesen Fällen dürfte im Zwangsvollstreckungsverfahren der beauftragte Gerichtsvollzieher zum Ausgleich der titulierten Forderung eine Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Schuldner abschließen. Die Eigentümergemeinschaft wäre somit in die Lage „vor der Beschlußfassung“ versetzt. Positiv zu vermerken ist, daß die mit einem Gerichtsvollzieher vereinbarten Zahlungen zumeist regelmäßig und zuverlässig geleistet werden. Beschlossene Zinsforderungen für verspätete Hausgeldzahlungen sollten ebenfalls mit aller Konsequenz durchgesetzt werden. Dies könnte bedeuten, daß beim Ausgleich der geschuldeten Hauptforderung ein gerichtliches Verfahren wegen einer Zinsforderung, und zwar ohne Rücksicht auf ihre Höhe, eingeleitet werden müßte. Dabei dürfte in vielen Fällen das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen in eine Schieflage geraten. Zudem bietet eine Zinsforderung oft einen guten Verhandlungsansatz. Ein in Aussicht gestellter Zinsverzicht kann dem Schuldner einen Anreiz zu einer zügigen und vollständigen Zahlung der Hauptforderung verschaffen. Bei jedem Ein- und Auszug ist eine Umzugspauschale zu entrichten, damit eventuelle Umzugsschäden, z. B. an den Flurwänden, beseitigt werden können. Die Berechnung und Geltendmachung dieser Pauschale setzt die Kenntnis der Verwaltung voraus. In dieser Hinsicht wäre die Verwaltung also auf die Mitwirkung und Mitarbeit der Wohnungseigentümer angewiesen.

Bewährte Bearbeitungsstrategien berücksichtigen

Nach alldem sollte man auch im Lichte der WEG-Novelle sowie den neuen Regelungs- und Beschlußkompetenzen der Eigentümergemeinschaft auf die bereits erarbeiteten und bewährten Bearbeitungsstrategien zurückgreifen. So sollte seitens der Verwaltungen die Transparenz des Forderungsmanagements gefördert werden. Die Transparenz entfaltet grundsätzlich eine abschreckende und erzieherische Wirkung. Im Sinne einer einvernehmlichen, kostenneutralen Klärung ist die persönliche Beratung der säumigen Eigentümer sinnvoll. In der persönlichen Beratung sollte die Verwaltung etwaige Lösungsansätze und Klärungsalternativen aufzeigen können. Das Agieren der Verwaltung setzt stets die Zustimmung (Vollmacht, Beschluß) der Eigentümergemeinschaft voraus. Eigentümer, die sich nicht in ein Gespräch begeben und keinerlei Zahlungsaktivitäten entwickeln, werden in der Zukunft voraussichtlich ihr Wohnungseigentum verlieren.