WEG-Novelle: Neue Wege für die Eigentümergemeinschaften

Teil 2/2: Immobiliarvollstreckung

In der Immobiliarvollstreckung hat der Gläubiger die Möglichkeit nach dem unbeweglichen Vermögen des Schuldners zu greifen. Für die zahlungssäumigen Wohnungseigentümer bedeutet dies zumeist den Zugriff auf die eigene Wohnung. Die Immobiliarvollstreckung umfasst die Belastung der Grundbücher mit Zwangssicherungshypotheken, die Einleitung der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung.
In letzter Konsequenz bedeutet die Immobiliarvollstreckung den Verlust der Wohnung.

Zwangssicherungshypothek

Die Belastung der Grundbücher mit einer Zwangssicherungshypothek erscheint nach wie vor sinnvoll, auch wenn sie keine direkten Zahlungen nach sich zieht. Um die Bereinigung des Grundbuches zu erreichen, sieht sich manch säumiger Eigentümer zur Leistung der geschuldeten Zahlungen gezwungen. Zudem verbessert sich mit der Eintragung jeweils die Chancen der Eigentümergemeinschaft auf Befriedigung der aufgelaufenen Hausgeldforderungen beim freihändigen Verkauf. Da die Grundbuchanträge unproblematisch von der Hausverwaltung gestellt werden können, fallen für die Eigentümergemeinschaften außer der üblichen Gerichtsgebühren keine weiteren Kosten an. Der Kostenaufwand ist daher übersichtlich. Wirkungslos verbleibt die Sicherungshypothek jedoch im Falle der Rückabwicklung eines Wohnungskaufvertrages.

Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung zielt auf die Befriedigung offener Forderungen bzw. Bewirtschaftungskosten aus den erzielten, laufenden Einnahmen (Miete, Pacht). Beim Wohnungseigentum ist die Beantragung der Zwangsverwaltung daher bei bereits vermietetem bzw. sicher vermietbarem Wohnraum in Betracht zu ziehen.
Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter zum Ausgleich laufender, fällig werdender Hausgelder verpflichtet. Diese Hausgeldforderungen genießen Vorrang. Zu beachten ist lediglich, daß die Eigentümergemeinschaft mangels Einnahmen oder der Masse der das Verfahren führende Gläubiger zum Vorschuß der laufenden Hausgeldforderungen verpflichtet werden kann. Bei näherer Betrachtung erscheint dies für die Eigentümergemeinschaften als verfahrensführendem Gläubiger im Ergebnis gleich, ob sie Vorschüsse an den Zwangsverwalter leistet oder die Zahlungsdefizite gemeinschaftsintern ausgleicht.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung führt zum Verlust des Wohnungseigentums. Die Befriedigung der offenen Forderungen erfolgt aus dem in der Zwangsversteigerung erzielten Erlös.
Nach der früheren Rechtslage waren die Zwangsversteigerungsverfahren für die Eigentümergemeinschaften wenig lukrativ. Da die Hausgeldforderungen bei Forderungsbefriedigungen im Zwangversteigerungsverfahren auf Rang 5 standen, ging die Eigentümergemeinschaft nach der Leistung eines erheblichen Kostenvorschusses und nach mehreren Verfahrensmonaten hinsichtlich ihrer zu vollstreckenden Forderung regelmäßig leer aus.
In Bezug auf die Zwangsversteigerung schaffte die WEG Novelle nun einen tatsächlichen Durchbruch. Mit den Neuregelungen wurde die Position der Eigentümergemeinschaften gegenüber anderen Gläubiger, insbesondere jedoch gegenüber den Banken, gestärkt.
Die Hausgeldforderungen genießen nunmehr den 2. Rang. Lediglich die gerichtlichen Verfahrenskosten, die gegebenenfalls angefallen Ausgaben einer im voraus bestellten Zwangsverwaltung und Feststellungskosten zur Insolvenztabelle gehen vor.
Sodann folgen Hausgeldforderungen einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen wegen der laufenden Beträge und der rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und der letzten zwei Jahre. Bei einem im Jahre 2008 eingeleiten Zwangsversteigerungsverfahren würden die Hausgeldforderungen des Jahres 2008 sowie 2007 und 2006 einschließlich der Ergebnisse der WEG Abrechnungen getilgt. Einer Klärung bedarf noch die Frage, ob das Ergebnis des WEG Abrechnung für das Jahr 2005 Berücksichtigung finden könnte. Zwar bezieht sich die Forderung auf einen drei Jahre vor der Einleitung der Zwangsversteigerung liegenden Zeitraum. Fällig geworden ist das Abrechnungsergebnis jedoch erst mit dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft im darauffolgendem Jahr. Die Nachforderung existiert daher de facto erst ab dem Jahr 2006. Das Befriedigungsvorrecht ist weiterhin begrenzt auf einen Betrag in Höhe von nicht mehr als 5 von 100 des festgestellten Verkehrswertes. Bei einem Zwangsversteigerungserlös in Höhe von 100.000 € würde der Ausgleich der Hausgeldforderungen bis zu einem Betrag in Höhe von 5.000 € erfolgen.
Immerhin müssen die Eigentümergemeinschaften eine Nullrunde nicht mehr befürchten.
Mit der WEG Novelle dürfte nunmehr auch die Anzahl der Zwangsversteigerungsverfahren steigen. Zu beachten ist, daß in Berlin im Durchschnitt nur 65 % der Verkehrswerte erreicht werden. Vor diesem Hintergrund besteht die Möglichkeit, dass die finanzierenden Institute, insbesondere Banken, im Sinne der Schadensminimalisierung das Gespräch mit den Eigentümergemeinschaften suchen werden.
Zudem gewinnt die Eigentümergemeinschaft mit der Zwangsversteigerung einen neuen, möglicherweise zahlungswilligen und –fähigen Eigentümer hinzu.

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Honorata Cyrus
Dipl. Juristin
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